2024.03.22
準備なしは後悔のもと！「土地探し」の前にやっておくべき“４つの事前準備”とは？
よく「土地探しはスピード感が重要！」なんて言ったりしますが、急いで決めたために、
- 買った土地ではやりたい間取りができなかった
- 土地に予算を割きすぎて、建物にお金を使えなくなってしまった
など、家づくりの出鼻をくじかれてしまうケースもしばしば。
そこで今回は、土地探しで誤った判断をしてしまわないためにも、「土地探しの事前準備」として抑えておくべき事をご紹介していきます。中には、土地探しをスムーズに進めるために必要な準備もあるので、ぜひ最後までお付き合いください。
何事も「事前準備」からだよ！
土地探しの「事前準備」から「土地の探し方」、「契約上の注意点」など、土地探しのまとめ記事は以下からご確認ください。
関連記事：『どうやって進めるべき？注文住宅の「土地探し」の流れ・コツ・注意点を完全攻略！』
目次
事前準備が不十分だと、土地は“買えない”
土地探しは、当然「いい土地に出会えるか？」というのも大事なんですが、それ以前に、「いい土地と出会った時に即決できる準備が整っているのか？」の方が重要です。
ざっくり土地探しの事前準備として抑えておくべきは以下の4つ。
- 家づくりの“優先順位”を決めよう！
- 依頼する「住宅会社」を決めよう！
- 「土地の予算」を決めよう！
- 住宅ローンの仮審査に申し込もう！
これらの準備が疎かのままだと、結局決めきれず、気付いたら他の人に取られてしまって…と土地探しがどんどん長期化していってしまうケースもありますから、いざという時に即決できるようにしっかり準備していきましょう。
①家づくりの“優先順位”を決めよう！
家づくりは「土地」×「建物」×「予算」
家づくりには、ざっくり「土地」×「建物」×「予算」という3つの要素があります。
もちろん全部100点の家が作れたら最高ですが、現実問題そうもいきませんから、この３つから「何を重視すべきか？」を決め、そこから「逆に妥協できるところはどこか？」を模索していく必要があります。
土地探しに焦る気持ちも分かりますが、まずは「自分たちがどういう家を建てたいか？」という“家づくりにおける優先順位”を決めていきましょう。
パターン①：「土地×予算」を重視する場合（建物は気にしない場合）
「土地（立地）と予算を最優先、建物は二の次」という場合は、建物は何でもよいので、不動産業者が取り扱っている建売（建築条件付き土地）を探せばＯＫ。
建物の質を担保しない家づくりは全くおすすめはしませんが、非常に簡単ではあります。
立地重視なら「RCマンション」も視野に
ただBE ENOUGHとしては、「立地を重視して建物の質は二の次…」にするぐらいなら、RC（鉄筋コンクリート）マンションにした方が絶対にいいと思います。
RCマンションであれば立地も悪くないでしょうし、建物の質（断熱・気密性能）もUA値：0.6以下、C値：1.0以下の水準であることが多いため、下手に質を考えずに作った一戸建てよりも性能面も担保されています。加えてマンションであれば、不動産としての流動性も高いので、売却時も売りやすいです。
そのため一戸建てを建てるなら、最高級でなくても、最低限「建物の質（性能面）」は確保すべきと認識しておきましょう。
パターン②：「建物×予算」を重視する場合（土地は気にしない場合）
「土地はこだわらないので、コストを抑えてとにかく良い建物を建てたい…」という方は、不便な立地の建築条件無しの土地を選べばＯＫ。ただ立地は先述の通り、資産価値などにも直結するためおすすめはしません。
パターン③：「土地×建物」を重視する場合（予算は気にしない場合）
「予算はいくらでも出すので、土地・建物は一切妥協したくない…」という方は、予算度外視で良い土地を探せばＯＫ。なかなかいないと思いますが、難しい話ではありません。
パターン④：「土地×建物×予算」でバランスよく80点以上を目指したい場合
「どれも大事なので少しずつ妥協して大きな失敗をしたくない…」という方は、BE ENOUGHが推奨する”ちょうどいい塩梅の家づくり”が向いています。
不便な土地は一生苦労するし、建物の質を担保しておかないと夏は暑く冬は寒い…と快適な暮らしとは程遠い環境になってしまう。そして予算も出来る限り抑えていきたい。でも全部大事！全部妥協できない！という方が土地探しに成功するためには、「土地探しの前に住宅会社を選ぶ」が基本です。
詳しい理由は後述しますが、こちらの方が圧倒的に土地探しが上手くいきます。
②依頼する「住宅会社」を決めよう！
「土地×建物×予算」で80点以上を目指すなら、“住宅会社選び”から
土地・建物・予算の中でも、一番難しいのは「建物」。
なぜなら「建物の質」で80点を取ろうと思うと、家の性能・仕様が良いことに加え、優秀な営業マン、素敵なプランナー、誠実な現場監督、さらには腕の良い大工がいる、そんな80点以上の家が作れる住宅会社を見つける必要があるからです。
そんな中土地選びから始めてしまうと、いい感じの土地を見つけても、指定工務店での建築条件付きだったり、微妙な工務店・ハウスメーカーが提案してきた土地が良くて、そのまま契約せざるを得ない…、なんてことになってしまうのです。（特に立地条件のいい土地はこのような「建築条件付き」が多いです）
建築条件付きの土地の場合、大抵土地購入から3か月以内に建物側の契約を完了させる必要があります。
また土地は「早いもの勝負」ですから、いい土地を見つけたら「水道の引き込み費用は？」「解体費用は？」「周辺環境はどう？」などの現地調査や役所調査が必要になります。しかしこれも先に住宅会社を決めておけば、住宅会社と連携して進めることができるので、狙っていた土地を取り逃してしまうリスクを減らすことにもつながります。
現地調査とかって本当にいる？
結論、めちゃめちゃ大事です。購入前調査を怠ってしまうと、以下のような状況にもなり得ます。
- 思い切って購入したけど、購入した土地だと希望する間取りができなかった
- 相場よりもすごく安いからお買い得！と思って購入したら、高低差が1.5メートルあってこの解消に300万かかってしまう
- 解体工事は100万ぐらいと思っていたら、中に鉄骨が入ってて、アスベスト処理も含めて300万以上になってしまった
そんなの契約をした後に言われても…と思うかもしれませんが、家づくりの出だしから想定外が生じてしまうと、その分当初の資金計画を大幅にオーバーしてしまいますし、解約しようにも違約金で20％持っていかれてしまうし…とリスクしかありません。
なので、「建物の質を担保したい、建物優先で家を建てたい！」という方は、土地探しの前に住宅会社を決めること。
ここにお願いしよう、と決まったら、営業マンにも「御社で建てるから、土地探しも一生懸命やってください」と言ってあげるのがいいんじゃないかなと思います。（ただ間取りが確定する前に契約書にサインするのは絶対ＮＧです！）
“建物の質”が担保できる「住宅会社」ってどこ？
上記は、住宅業界の分布図です。
横軸が『建物金額』で縦軸が『家の性能』ですね。早い話、「この合格ラインより上回っているか？」というのが肝になってくるのですが、建物の質担保を目指す場合は2パターン。
①性能抜群なスーパー工務店／性能特化型HM
性能抜群なスーパー工務店/性能特化型HMは値段が高いものの、非常に質の高い家づくりが可能なので、お金に余裕がある人はこれらの工務店・HMが良いでしょう。
ただこういった会社は「性能面」は全く問題ないんですが、意外と標準仕様が抜けていることが多いので、契約後に追加費用が発生しがちです。なので検討する際にはせやま基準一覧表で「標準仕様に漏れがないか？」を確認するのがおすすめです。
②価格/性能で“ちょうどいい塩梅の家づくり”ができる工務店
価格/性能で”ちょうどいい塩梅の家づくり”ができる工務店は、性能は最高級ではないけど合格点は十分にクリア、価格も最安ではないけどコスト意識も強いため、全方位型・バランス重視型の人はこれらの工務店・HMを選択するのが良いでしょう。（上記図の「施主最大のニーズ」部分）
BE ENOUGHが運営する「せやま印工務店プロジェクト」の認定工務店はここに当たりますね。
「せやま印工務店」では、日本全国の施主（通称：クルー）に対し、家の4大要素「性能」×「標準仕様」×「価格」×「人」に関する厳しい基準（全77項目）をクリアした“ちょうどいい塩梅”の家づくりができる工務店のみをご紹介。
チェック項目の中には、上記のような標準仕様はもちろん、営業マンの質や工務店自体の経営状況などもチェック済みなので、ぜひこちらも併せて検討してみてください！
関連サービス：『せやま印工務店とは？｜家づくりに、いい塩梅を。｜BE ENOUGH』
③「土地の予算」を決めよう！
リアル資金計画書で「土地予算」を算出しよう
土地探しは、上を見始めるとキリがなくなってしまいます。そのため住宅会社を決めたら、「土地の購入予算」を決めていきましょう。
土地予算を決める際には、以下のリアル資金計画書を使用してください。
リアル資金計画書とは？
リアル資金計画書は、「対象のセル内（黄色背景）」に金額を入力するだけで、諸費用を漏れなくシミュレーションできる資金計画のための必須ツール（エクセルファイル）です。
詳しい使い方に関しては、下記リンク先の記事をご覧ください。
ダウンロードページ：『リアル資金計画書｜お役立ちツール｜BE ENOUGH』
全体的な流れとしては、「月々の支払額」から住宅ローンの借入額（上限）を逆算し、頭金などで出せる現金を決めて「家づくりの総予算」を算出してください。
その後、「総予算－建物費用－諸費用＝？」で出てきた金額があなたの土地予算です。
土地予算は、造成費用なども含めた“実質価格”で！
ただ土地予算と言っても、この中に仲介手数料や水道の引き込み費用、高低差による擁壁費用や、既存建物の解体費用、地盤が緩い場合の地盤改良工事費用、土地関係の造成費用なども含めなくてはいけません。
そのため土地購入の際には、純粋な土地価格だけではなく、これらを全て含めた「実質価格」を把握することが重要です。（安い土地には、購入後にお金がかかるなど何らかの理由があるものです）
リアル資金企画書では、これらの項目も抑えてありますので、純粋な土地価格だけでなく、造成費用なども含めた“実質価格”を「土地予算」として設定しましょう。
④住宅ローンの仮審査に申し込もう！
「土地予算」を算出したら、必要な住宅ローンの借入額が分かりますから、この段階で仮審査でもいいので住宅ローンの見通しを立てておきましょう。
このタイミングで「いくらのローンが組める」というようなざっくりした見通しが立てられていると、これ以降の不動産屋さん巡りでも色々話がスムーズになりますよ。
また住宅ローンは、連帯債務orペアローンとか、変動金利or固定金利、団信はどうするか？などいろいろ考えることも多いので、土地探しのあたりから徐々に下調べを進めていくのがおすすめですよ。
関連記事：『「住宅ローン」の基礎知識と失敗しない銀行の選び方（前半）｜５つのパターン別に解説』
準備が終わったら「土地探し」をはじめよう！
これらの事前準備が終わったら、土地探しの準備は完了です。
以下の記事で土地探しのためのコツや注意点などを解説していますので、こちらも参考にしながら土地探しを進めていきましょう！
関連記事：『注文住宅のための「土地の探し方」と“いい土地”を見つけた時の対応・コツを徹底解説！』
まとめ
土地探しの事前準備として、抑えておくべき内容は以下の通り。
土地探し前の「事前準備の流れ」は？
- ①家づくりの“テーマ”を決める
⇒“ちょうどいい塩梅”を目指すなら、「せやま印工務店」で！ - ②依頼する「住宅会社」を決める
⇒先に決めておくと、土地探し時の各種調査がスムーズに！ - ③「土地の予算」を決める
⇒「リアル資金計画書」を使ってね！（無料） - ④ローンの仮審査に申し込む
⇒借りれることが分かってないと、不動産屋も協力してくれない！ - ⑤土地探し開始！！！
住宅会社選びなら、「せやま印工務店」！
「せやま印工務店」とは、家づくりにおける“ちょうどいい塩梅”を実現する工務店認定プロジェクト（無料）。
家の4大要素「性能」×「標準仕様」×「価格」×「人」に関する厳しい基準（全77項目）をクリアした「せやま印工務店」と、日本全国の施主（通称：クルー）を橋渡しする、”ちょうどいい塩梅の家づくり”を実現するためのプロジェクトです。
「せやま印工務店」について：『せやま印工務店とは？｜家づくりに、いい塩梅を。｜BE ENOUGH』
PROFILE
せやま大学の人
瀬山 彰
大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードの確立を目標に掲げる。その後、中堅ハウスメーカー支店長を経て、2019年に独立。
「家なんかにお金をかけるな！質は担保しろ！」をテーマにした”ちょうどいい塩梅の家づくり”が話題となり、YouTube「家づくり せやま大学」は、登録者数5万人超えの人気チャンネルに。現在は、優良工務店認定制度「せやま印工務店プロジェクト」の全国展開を推進し、ちょうどいい塩梅の家づくりの普及に努めている。
娘4人の父親。広島県出身、広島カープファン。
