注文住宅の土地探しを成功させる５つのコツ｜土地探しの失敗パターンを紹介

みんなが苦労する土地探し。土地探しにはコツがありますので、コツを理解してから土地探しを始めましょう。

よくある土地探しの失敗パターン

土地探しに失敗するパターンは、だいたい決まっています。

・建築条件付きと建築条件無しを正しく理解できていない
インターネットでやみくもに土地を探すと、良い土地は建築条件付きの土地ばかり。土地探しが一向に進まないパターン。

・夫婦の話し合い不足
良い土地が見つかったのに、土壇場で「てか、土地もっと駅近が良くね？」と夫婦喧嘩になり、とん挫するパターン。

・施主だけで無謀に土地を探す
悪徳不動産会社に騙されて、とんでもない土地をぼったくり価格で買わされるパターン。

・資金計画から逆算していない
土地ばかり探し、良い土地が見つかったけど、建物費用や諸費用を考えると余裕で予算オーバー。振り出しに戻るパターン。

こんな失敗をしないように、土地探しのコツを学んでいきましょう。

【結論】注文住宅の土地探しを成功させる５つのコツ

注文住宅の土地探しを成功させる５つのコツは、以下の通りです。

① 土地重視か？建物重視か？夫婦の意見を一致させる

＜以下、建物重視の場合＞

② 住宅会社と一緒に土地を探す

③ 総予算から逆算して、土地予算を決める

④ 土地相場を把握しておく

⑤ 施主と住宅会社で、役割を分担する

 

① 土地重視か？建物重視か？夫婦の意見を一致させる

夫婦の意見を一致せずに土地探しをするのは、時間の無駄です。最後の最後に意見が割れて、決断に至りませんからね。自分たちがどのタイプか？しっかりと話し合いましょう。

■土地重視タイプ
グッシン的にはあまりおススメしませんが、建物にこだわりがなく、とにかく立地条件の良い土地を優先するタイプです。

土地重視タイプの方には、「土地専門の住宅会社」が向いています。「土地専門の住宅会社」は、大型分譲地や条件の良い分譲地を、たくさん持っているので、ホームページにたくさん土地情報が載っています。

土地が得意な反面、建物は不得意な会社が多いです。

＜「土地専門の住宅会社」はたくさん分譲地を持っている＞

（出典：SUUMO）

■建物重視タイプ
土地も重視したいけど、建物の質にもある程度こだわりたいタイプ。グッシン読者のほとんどの方が、このタイプではないでしょうか。

建物重視タイプの方には、「家専門の住宅会社」が向いています。「家専門の住宅会社」は、分譲地をあまり持っていないので、ホームページに土地情報がほとんど掲載されていません。その代わり、施工事例や家の性能面の情報をたくさん掲載していますね。

家が得意な反面、土地は不得意な会社が多いです。

＜「家専門の住宅会社」のホームページ例：施工事例や家へのこだわりが載っている＞

（出典：華建築工房）

建築条件付き土地とは？

建築条件付き土地とは、家を建てる住宅会社が決まっている土地のことです。施主が住宅会社を選ぶことはできません。その代わり、魅力的な土地がお得な価格で販売されています。

とにかく土地重視の方は、家を建てる会社は極論どこでも構わないわけなので、建築条件付きの土地を探せばOKです。ひたすらSUUMO・HOME’Sやチラシを見て、希望の土地を探していくことになります。

また、とにかく土地重視の方は、中古マンションも合わせて検討してみてください。マンションの立地は良く、住環境も平均的に良好です。質の低い戸建住宅の住環境は劣悪なので、戸建にする理由が強くない場合は、中古マンションの検討をおすすめします。

＜土地情報サイトの「建築条件」選択欄＞

（出典：SUUMO ※一部加工）

建物重視の場合は、建築条件無しの土地か、建築条件を外せる建築条件付きの土地を探すことになります。家を建てたい住宅会社が、希望エリアに分譲地（家を建てたい住宅会社の建築条件付き土地）を持っていたらラッキーですが、滅多にないでしょう。

ここからは、建物重視の場合の土地探しのコツを解説していきます。

② 住宅会社と一緒に土地を探す

土地は、住宅会社と一緒に探す方が無難です。ある程度「この会社に家を建ててもらってもいいかな」と思える住宅会社を見つけて、その住宅会社と一緒に探すことをおすすめします。

施主だけで土地探しを行うのはリスクが高いので、おすすめしません。理由は、以下の通りです。

・不動産屋は怖い
施主の無知を良いことに、おかしな土地を提案してくる可能性があります。また、契約書や重要事項説明書の内容を施主だけでチェックするのは、あまりに危険です。

さらには、価格交渉をうまくできず、割高な土地を買わされるリスクも。施主だけの土地探しはリスクだらけです。

＜重要事項説明のチェックポイントは多すぎて、施主だけでは不安・・・＞

（出典：全国不動産協会）

・希望の家が建たない場合がある
土地には、建蔽率・容積率・北側斜線・道路斜線・外壁後退・風致規制などの、建物のサイズや種類の制限がありますが、施主がそれを全て理解して「どんな家を建てられるか？」を検討することは、現実的に不可能です。

土地は買ったけど、希望の家が建たなかった…なんてこともありえます。不動産屋さんの多くは、家の検討が苦手ですからね。

＜家の高さに制限がかかる北側斜線（高度地区）＞

（出典：八尾市）

・施主だけでは判断材料を揃えられない
人気の土地は、ライバルが多いので、数日でなくなってしまいます。その数日の間に、役所調査して、解体見積をして、水道見積をして、仮プランを作って、近隣調査して、、、と施主がやるのは、ほぼ不可能です。

施主だけでは、土地を買うかどうかの判断材料をスピーディーに揃えることができません。

関連記事：土地購入前に確認すべき６つの「土地造成費用」｜安い土地にはワケがある！？

＜土地は調査することがいっぱい・・・＞

（出典：ダイワハウス）

③ 総予算から逆算して、土地予算を決める

総予算から、諸費用と建物予算を引いて、土地予算（土地にいくらかけられるか？）を把握します。

土地予算を把握せずに土地探しを始めると、最後の最後に予算オーバーで、振出しに戻ります。時間の無駄は避けましょう。資金計画は、リアル資金計画で行ってください。

参考記事：【無料】家づくりツールを完全公開します｜ダウンロードまとめ

＜例：自己資金400万円・ローン支払い10万円にしたい場合＞
ローン支払い10万円・金利0.625%・期間35年とすると、ローン額は3,800万円なので、自己資金の400万円とあわせて、総予算4,200万円。

諸費用は、ざっくり400万円とすると、土地・建物予算は、3,800万円。建物は30坪で税込2,100万円とすると、残った土地予算は1,700万円となります。

この1,700万円は、更地価格なので、解体や水道工事が必要な場合は、その費用も含めての予算と考えてください。

④ 土地相場を把握しておく

土地相場の把握は、土地を探す練習のようなものです。

希望エリアで、気になる土地情報をさくっと10件集めて、住宅会社と共有しましょう。目的は土地相場の把握なので、予算オーバーでも、微妙に希望からずれていても構いません。

この練習には、以下のような意味があります。

・自分の好みがわかる
具体的な土地情報を眺めてみることで、自分の好みがわかってきます。街並み、広さ、駅からの距離、生活施設の距離などなど。好みの情報を住宅会社と共有することで、その後の土地探しがスムーズに進みます。

・いざ良い土地が出たときの判断力が養われる
具体的な土地情報を眺めていることで、自然に相場観が養われ、いざ良い土地が出たときの判断力がupします。果たしてこの土地がお買い得なのか？割高なのか？をスピーディーに判断することで、良い土地を逃さずに仕留めることができます。

⑤ 施主と住宅会社で、役割を分担する

建物重視の方は、建築条件無しの土地か、建築条件を外せる建築条件付きの土地を探していくことになりますが、大切なのは、施主と住宅会社の役割分担です。

施主は、インターネット情報のチェックと不動産巡りを担当。住宅会社は、レインズ情報のチェックと知り合い不動産屋への情報収集を担当します。

・インターネット情報のチェック
基本的に、インターネットに良い情報は少ない（売れ残った物件が多い）のですが、時々良い情報がでたり、価格交渉したみたら、案外大幅交渉できる物件があったりします。

情報源は、土地情報サイトのSUUMOやHOME’Sだけではなく、大手不動産仲介会社の自社サイトもチェックしましょう。

大手だと、住友不動産販売や東急リバブルなど。Century21は、地場不動産会社のFCなのでチェックする価値あり。不動産屋さんは水曜休みなので、休み明けの木曜金曜あたりに確認すると、情報更新されていることが多いですよ。

＜大手不動産仲介会社の自社サイトもチェックしよう＞

（出典：不動産売却プラザ）

・希望エリアの不動産巡り
インターネットに掲載されていない「水面下情報」を引き出すには、これしかありません。

訪問時のポイントは、本気を見せる事です。住宅会社が決まっていて、すぐにでも買いたくて、ローン事前審査は通っていると伝えると、不動産会社も本気を出してくれるはず。

訪問する不動産屋は、売買仲介会社がいいですね。大手でも地場不動産屋でもOK。お店の外に物件情報が、ぺたぺた～っと張っているお店です。自社分譲をしている不動産ビルダーに行っても、自社分譲地を提案されがちです。

また、賃貸専門の仲介会社（ミニミニ、エイブル、いい部屋ネット等）にいっても、意味ないのでご注意を。

＜Century21は、地場の不動産売買仲介会社が加盟するフラインチャイズ＞

（出典：オリコンニュース）

一方、住宅会社は、レインズ情報のチェックと知り合い不動産業者への情報収集を担当します。レインズは、不動産業者専用のSUUMOみたいなものです。売れ残った土地が多いですが、時々良い土地がでていたりします。

また、知り合いの不動産会社に情報収集を依頼してもらったり、自社の不動産事業部を動かしてもらいましょう。独自のネットワークを持っていれば、水面下の情報を優先して流してもらえるかもしれません。

＜レインズは、”不動産業者専門のSUUMO”＞

（出典：近畿レインズ）

と、ここまで詳しく話してはきましたが、土地探しを進める上で最も大切なのは、「住宅会社に丸投げしない」意識です。

住宅会社も複数の顧客を抱えているので、あなたを最優先に動いてくれるとは限りません。なので、まず施主自らが動く（ネットと不動産屋巡り）とともに、住宅会社に「まだ土地ないですか～？」とプレッシャーを与えていきましょう。

『ネットに出ている情報の問い合わせ方法は？』に対して

売主に近い不動産屋にアプローチしたほうが、交渉がしやすくなりますので、すぐに問い合わせしないようにしましょう。売主→専任/専属船員→一般/媒介/仲介・・・と、売主から遠くなっていきます。

売主に近い不動産屋にアプローチする方法は、以下の通りです。まずは、掲載情報の「取引態様」の部分を確認します。

＜まず、「取引態様」の部分を確認！＞

（出典：HOME’S）

取引態様が、「売主」「専任」「専属専任」の場合は、掲載されている不動産会社に問い合わてOK。

取引態様が、「一般」「媒介」「仲介」の場合は、すぐに問い合わせず、「売主」「専任」「専属専任」の不動産会社を探せないか？を考えましょう。

例えば、現地に足を運んでみると、「売主」や「専任」の不動産屋の情報が見つかったりします。「一般」の不動産屋からすると、それをされると困るので、現地写真の看板やノボリにモザイクがかかっていたり、住所を特定できる情報を掲載しなかったりするわけです。

また、住宅会社に協力してもらって、土地の謄本（登記事項証明書）を取得する方法もあります。謄本には、売主の情報が載っていますからね。売主が業者の場合は、売主にアプローチ可能。売主が個人の場合は、「専任」「専属専任」の不動産屋にアプローチできればベストです。

＜土地の謄本には、土地所有者の氏名と住所が掲載されている＞

（出典：SUUMO ※一部加工）

取引態様が「一般」の土地で、「売主」「専任」「専属専任」の不動産屋が見つらない場合は、住宅会社もしくは住宅会社が提携している不動産屋からアプローチしてもらいましょう。

『特定の不動産会社に任せた方が良いのでは？』に対して

おすすめしません。特定の不動産会社に任せず、複数の不動産会社に施主自ら声をかけていった方が良いです。なぜなら、それぞれの不動産屋が、直接売主から販売依頼された「とっておきの売り土地情報（水面下情報）」を持っているからです。

不動産屋は、売主から販売依頼された土地が売れれば、売主（土地を売りたい人）から手数料をもらえますが、不動産屋的には、できれば買主（土地を買う人）からも手数料をもらいたいと考えます。業界用語で、「両手を狙う」と言います。

＜不動産屋は両手を狙う＞

（出典：ダイヤモンドオンライン）

なので、他の不動産屋を挟まずに、直接買主に売りたいわけです。他の不動産屋から問い合わせると「良い情報はありませんね～」と言うのに、買主（施主）から直接問い合わせると「良い情報がありますよ！」となる事もあります。だからこそ、施主自らが複数の不動産屋に出向くべきです。

ちなみに、不動産屋が両手を狙うために情報を隠す行為は、本当はやってはいけない行為ではあるのですが、現実問題、良い土地を探すには、たくさんの不動産会社に出向いたほうが良いと思います。

＜不動産屋は両手仲介のために、他の不動産屋に情報を出したがらない（本来はルール違反）＞

（出典：ミトミ）

『売りに出ていない空地や空き家は買えませんか？』に対して

100件あたって、1件うまくいくかどうか。謄本を取得して、売主に手紙を書いて、交渉して・・・と、ダメ元でやってみる手はありますが、非効率で低確率なので、あまりおススメしません。

『とりあえず良い土地情報があれば送ります！と営業に言われたけど？』に対して

この流れの土地探しはあまりおススメしません。

よくあるのが、話を聞いたすべての住宅会社に、とりあえず土地探しを依頼するパターン。それだと、良い土地を持ってきた住宅会社で家を建てることになりがちです。「土地情報だけもらって、他の会社で建てます」とはなかなか言いにくいですからね。

結局、建築条件付き土地を買うような感じになってしまい、「本当は○○住宅で建てたかったんだけど、仕方ないか～」となります。土地探しを依頼する住宅会社が甲乙つけがたく、どの住宅会社で建ててもOK！と言えるのであればよいと思います。

『古家付の土地はどうですか？』に対して

結論、狙い目。更地に比べて人気がなく、解体費用等と絡めて価格交渉もしやすいためです。

ぽつんとひと家族だけ引っ越すのが嫌だな、同世代の家族はいるのかな、という心配もあるでしょうが、むしろいろんな世代に囲まれていた方が楽しいこともあります。

逆に、大型分譲地の方が同世代ばかりで、息がつまる場合もあります。最初から選択肢を狭めすぎず、土地を探していきましょう。

『土地探しの期間の目安は？』に対して

正確なデータはありませんが、３カ月以内に決まる人と、１年以上かかる人に分かれる印象があります。

まず１カ月探して、候補土地が出てこなかったら、そもそもの条件に無理がある可能性大。エリアを広げるか、条件を緩和するか、予算を上げるか、土地条件の再検討が必要です。

「相場的にはあるはずなんだけど、今物件がない」という場合は、土地条件を変えずに待つという方法もありますが、待っている時間とお金がもったいないし、ずっと出てこない可能性もあるので、あまりおススメしませんね。

ずっと土地探ししてると疲れますし、楽しくないですし、家賃ばかり払い続けることになるので、早く決めることが一番のコスト削減だということは頭に入れておきましょう。

関連記事：「いつ家を購入すべき？」最もお得なタイミングとは？｜夫婦で購入を決断するヒント

『校区？治安？人気？どこに住むか決められない！』に対して

何かとんでもない悪条件がある土地はおススメしませんが、そうでないならば、「ここは日本だ」と考えたらどうでしょうか？日本は、基本的に治安が良いですし、住めば都です。

あとは、町の空気を感じるのは大切だと思いますよ。おすすめは、ゴミ出しの時間に現地に行ってみること。街のマナーが良く分かりますし、何より住民が外に出てくるので、直接話しかけて、町の雰囲気を感じることができます。

どんなデータや口コミより、人と話した時の直観を大切にされると良いかと思います。

まとめ

注文住宅の土地探しを成功させる５つのコツは、以下の通りです。

① 土地重視か？建物重視か？夫婦の意見を一致させる

＜以下、建物重視の場合＞

② 住宅会社と一緒に土地を探す

③ 総予算から逆算して、土地予算を決める

④ 土地相場を把握しておく

⑤ 施主と住宅会社で、役割を分担する

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【文責：瀬山彰】