2026.08.22
目次
土地探し完全攻略！みんなの悩みに徹底回答！
注文住宅の家づくりで、特に大変なのが土地探しです。
毎日インターネットで探しているのに、なかなかいい土地が見つからない。ようやく気になる土地を見つけて問い合わせたら、すでに売れてしまっていた。そんな経験はありませんか？
土地探しで心が折れて、家づくりそのものを諦めてしまう人も少なくありません。
そこで今回は、土地探しを成功させるための方法を徹底解説！基本知識から具体的な探し方、土地の見極め方、価格交渉、売買契約まで、よくある疑問をもとに紹介します。
土地探しで失敗する人がやってしまいがちな行動も紹介するので、これから土地を探す人はぜひ参考にしてください。
動画内では37選とご紹介しておりますが、正しくは36選です。
土地探しで失敗する人の2つの大きな間違い
具体的な質問に入る前に、土地探しで多くの人が間違えている2つのポイントを紹介します。
1. 土地探しを住宅会社や不動産会社に任せすぎる
土地探しは、住宅会社や不動産会社に任せきりにしてはいけません。
住宅会社の営業担当者は、土地を紹介することで次の打ち合わせにつなげたいと考えています。土地を紹介してもらった恩義から、「家は少し微妙だけど、この会社で建てようか」となってしまうケースも。
一方、不動産会社も日々たくさんのお客さんを抱えています。その中で、自分だけに一番いい土地を最優先で紹介してくれるとは限りません。
だからこそ、土地は自分で探すことが重要！インターネットで探すだけでなく、地域の不動産会社を何社も回り、街を歩いて空き家や売地をチェックするくらいの行動力が必要です。
2. 住宅会社を決めずに土地探しを始める
もう一つの大きな間違いが、住宅会社を決める前に土地を探すことです。
土地は、きれいな分譲地ばかりではありません。古家の解体、水道の引き込み、高低差の処理、隣地のブロック塀の撤去など、土地の状況によってさまざまな費用がかかります。
こうした費用を施主だけで正確に計算するのは困難です。
さらに、建ぺい率や容積率だけでなく、北側斜線制限や道路斜線制限などの建築規制もあります。土地を購入したあとで「希望する間取りが入りません」と言われたら大変ですよね。
そのため、住宅会社を先に決めて、土地探しを一緒に進めることをおすすめします。
いい土地が見つかったら、住宅会社に現地調査や役所調査をしてもらい、造成費用や希望の間取りが入るかを確認。そのうえで、すぐに購入申し込みができる体制を整えておくことが重要です。
自分で土地を探し、住宅会社に専門的な部分をサポートしてもらう。この役割分担が土地探し成功の基本です。
土地探しの基本知識
① 建築条件付き土地とは？
インターネットで土地を探していると、条件のいい土地に限って「建築条件付き」と書かれていることがあります。
建築条件付き土地とは、基本的に指定された住宅会社で家を建てることを条件に販売されている土地です。
不動産会社は土地の仕入れが得意なため、立地のいい土地を持っていることが多くあります。ただ、土地だけを販売するよりも、その上に建物を建てた方が利益を確保しやすいため、自社や提携する住宅会社で建築することを条件にしているわけです。
特に駅に近い人気エリアでは、建築条件付き土地が多くなります。
ただし、建築条件付き土地でも、追加費用を支払うことで条件を外してもらえる場合があります。
どうしても気に入った土地が建築条件付きだった場合は、条件を外せないか交渉するのも一つの方法です。
② 取引態様とは？
土地情報には「取引態様」という項目があります。これは、その土地を掲載している不動産会社が、取引においてどのような立場なのかを示すものです。
主な種類は次のとおりです。
| 売主 | 不動産会社自身が売主。直接購入すれば仲介手数料がかからないため、お得です。 |
|---|---|
| 専属専任媒介・専任媒介 | 売主から特定の不動産会社が販売を任されている形態。売主に近いため、価格交渉などを進めやすい傾向があります。ただし、仲介手数料は必要です。 |
| 一般媒介 | 複数の不動産会社が同じ土地を紹介できる形態です。 |
| 仲介・媒介 | 不動産会社が売主と買主の間に入って取引を仲介します。 |
そうなると、価格交渉や仲介手数料の交渉がスムーズに進まない場合も。
そのため、住宅会社に相談して、できるだけ売主に近い不動産会社を通じて交渉できないか確認するのもおすすめです。
③ 土地探しの期間は？
土地探しにはどれくらいの期間が必要なのでしょうか。
もちろん人によりますが、私のおすすめは3ヶ月。
半年、1年、2年と探し続けている人もいますが、長く探せば理想の土地が見つかるとは限りません。条件を見直さず、存在しない理想の土地を待ち続けているだけになっているケースもあります。
まずは1ヶ月、本気で探してください。
条件に合う土地が見つからなければ、住宅会社と相談して条件を見直します。そして、もう1ヶ月探す。それでも見つからなければ再び条件を見直し、3ヶ月間集中して探す流れです。
見つからない場合は、予算を上げる、エリアを広げる、土地を少し小さくするなど、条件を緩和して調整しながら探すことが重要です。
「いい土地が出てきたら買おう」と考えていると、いつまでも決められません。まずは3ヶ月という期限を設定してください。
④ そろそろ不動産バブルは弾ける？
「そろそろ不動産価格が下がるのでは？」「もう少し待った方がいいのでは？」という質問もあります。
もちろん、将来の土地価格が下がる可能性はゼロではありません。特に投機的な価格上昇が起きている物件では、大きく値下がりする可能性もあります。
ただし、実需のある人気エリアの土地価格が一気に下がる可能性は、それほど高くないと私は考えています。
人気エリアには引き続き需要がありますし、土地だけでなく建物価格や住宅ローン金利も上昇しています。
土地の値下がりを待っている間に、建物価格や金利が上がってしまうことも。
将来の価格を正確に予測することはできません。家を建てると決めているのであれば、価格が下がるのを待ち続けるより、早く土地を探して家を建て、家族との幸せな時間を過ごすことをおすすめします。
⑤ 土地探しはいつから始める？
「子どもが小学校に入るまでに家を建てたい」という人も多いでしょう。
ただ、私はもっと早く家を建ててもいいと考えています。
子どもは小学校に入ると急に自立し、親との距離も少しずつ変わっていきます。もちろん、それは健全な成長です。
でも、家を建てる目的が「子どもと楽しい時間を過ごすこと」なのであれば、小学校入学まで待つ必要はありません。
小学校入学までに完成させたいなら、遅くとも年中の頃には動き始めるのがおすすめ。年長になってからでは間に合わない可能性があります。
土地がすぐに見つかるとは限りませんし、人気の工務店では1年、1年半、場合によっては2年待ちということもあります。
幼稚園に入る前から動き始めてもいいですし、妊娠中の体調が落ち着いたタイミングで散歩を兼ねて土地を見に行く人もいます。
もちろん、建築費が上がるからと営業担当者に急かされて決めるのはNG。ただ、家を建てると決めたのであれば、必要以上に先延ばしにしないことが大切です。
土地の探し方
① 土地探しの手順は？
土地探しは、次の順番で進めるのがおすすめです。
最初に住宅会社を決める理由は、専門的な調査を正確かつスピーディーに進めてもらうためです。
土地によっては、造成費用が100万円、200万円、300万円とかかることもあります。希望する間取りが入らない可能性も。
こうした問題を購入前に確認するには、住宅会社の協力が欠かせません。
② 土地探しは誰に任せる？
土地探しの基本は、自分で動くことです。
まずはSUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトで、希望エリアの土地情報を徹底的に調べます。
ネット上の情報をある程度把握したら、次は地域の不動産会社へ。1～2社ではなく、3～5社程度は回ってください。
街を歩いて売地の看板を見つけたら、その不動産会社をメモ。ネットで気になる土地が見つかった場合も、掲載している不動産会社に直接問い合わせてみるといいですよ。
不動産会社には、インターネットに掲載していない土地情報や、これから販売予定の土地情報があることも少なくありません。
売主・買主の双方から仲介手数料を受け取れる取引を希望する不動産会社もあるため、自社で買主を見つけたいと考えるケースもあります。
こうした情報をつかむためにも、直接不動産会社へ足を運ぶことが重要です。
また、自分で土地を探し続けると、土地を見る目が養われます。希望エリアの相場や売れ残っている土地を把握できるようになり、本当にいい土地が出てきたときにすぐ判断できるようになるんです。
せっかくのチャンスを逃さないためにも、普段から情報を集めておいてください。
③ 不動産屋に良い物件を紹介してもらうコツは？
不動産会社から優先的に土地を紹介してもらうためには、本気で購入する意思を伝えることが重要です。
例えば、次のような状況を伝えられると効果的です。住宅会社はすでに決まっている
- 住宅ローンの事前審査も通過している
- 3ヶ月以内に土地を見つけると決めている
- 希望エリアと予算が明確になっている
- いい土地が出たらすぐに現地確認できる
- 数日以内、遅くとも1週間以内に判断できる
ここまで準備できていれば、不動産会社も「本気で買う人だ」と判断しやすくなります。
もちろん、礼儀正しく接することも大切。不動産会社の担当者も人間です。高圧的な態度の人より、丁寧で熱意のある人にいい土地を紹介したくなるのは自然なことですよね。
1社だけに頼らず、複数の不動産会社に丁寧に熱意を伝える。地道ですが、これが土地探しの王道です。
④ 住宅会社に土地探しお願いしていい？
住宅会社から「土地探しも頑張ります！」と言われることがありますが、まだ依頼することを決めていない住宅会社に土地探しを任せるのはおすすめしません。
例えば、家の性能や価格に納得していない住宅会社から、すごくいい土地を紹介された場合はどうでしょうか。
土地を紹介してもらったから、その住宅会社で建てることになる。あるいは、土地だけ購入して別の会社で建てる。建築条件がなければ後者も可能ですが、紹介してもらった会社との関係が気まずくなることもあります。
そもそも住宅会社の営業担当者が土地探しを申し出るのは、次の打ち合わせにつなげることが目的の場合もあります。
また、住宅会社から紹介される土地が、必ずしも新しい情報とは限りません。すでに長期間売れ残っている土地であることも。
自分でしっかり土地を探していれば、「その土地は4ヶ月前から掲載されていますよね」と分かるようになります。
そのため、手当たり次第に住宅会社へ土地探しをお願いするのではなく、先に信頼できる住宅会社を決めてから一緒に探すのがおすすめ。
⑤ 不動産屋に住宅会社探しお願いしていい？
不動産会社から「おすすめの住宅会社を紹介します」と言われることもありますが、私はおすすめしません。
そもそも土地探しは住宅会社を決めてからが良いというスタンスでもありますし、不動産会社と提携している住宅会社は、土地や価格を重視するローコスト系の会社であることも多く、必ずしも住宅性能を重視しているとは限りません。
例えば、樹脂サッシを採用していない、ダクトレス換気を採用している、気密測定をしていない、防蟻対策が薬剤処理だけ、といったケースもあります。
紹介を受けること自体は問題ありませんが、その住宅会社の性能や品質は必ず確認してください。
土地の見極め方
① 建ぺい率・容積率とは？
土地を購入するときは、建築規制を必ず確認してください。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合。容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
どちらも、その土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかを判断する基本的な指標になります。
ただし、意外と見落としがちなのが斜線規制です。
北側斜線制限や道路斜線制限は、周辺の日照や道路上空の空間などを確保するため、建物の高さや形状を制限するもの。目に見えない斜めのラインがあり、その範囲内に建物を収めなければならないイメージです。
例えば北側斜線制限が厳しい地域では、2階の間取りが大きく制限されることがあります。前面道路が狭い場合も、道路側いっぱいに建物を建てられないケースがあります。
天空率という計算方法で制限に対応できる場合もありますが、専門的な判断が必要です。
さらに、京都など景観を重視する地域では、風致地区などの規制にも注意。
外壁や屋根の色、屋根勾配、屋根の形状、道路側に設置する室外機のカバー、植栽などに条件が付くことがあります。
街並みを守るためには重要な規制ですが、家を建てる側にとっては費用や間取りに影響することも。必ず住宅会社と一緒に確認してください。
② 古家付きの土地は割高になる？
古家付き土地は、私としてはかなりおすすめです。
もちろん解体費用は必要ですが、建物が残っていることで見栄えが悪く、買い手が付きにくい傾向があります。
そのため、土地価格が下がっていたり、価格交渉がしやすかったりするんです。
「解体費用分を値引きしてほしい」「売主側で解体して更地渡しにしてほしい」といった交渉もできます。
きれいな分譲地や更地は人気が高く、ライバルも多いもの。あえて古家付き土地を狙うことで、競争を避けられる可能性があります。
ただし、解体費用は上昇しています。地元で処分場を確保している解体業者など、地域に強い会社を選ぶと費用を抑えやすくなります。
解体業者にはさまざまな会社があるため、施主が直接探すより、信頼できる住宅会社から紹介してもらう方が安心です。
また、アスベストが見つかると解体費用が大きく増えることがあります。場合によっては倍程度になることも。解体後に大きな岩などの地中埋設物が見つかるリスクもあります。
こうしたリスクを踏まえたうえで、古家付き土地を候補に入れてください。
③ 高低差がある土地はどう？
高低差のある土地も、必ずしも避ける必要はありません。
道路から1～1.2m程度高い土地なら、階段が5～6段ほど増えるイメージ。日常生活でも許容できる人は多いでしょう。
ただし、2m近くになると階段が8～10段程度になり、生活上の負担も大きくなります。造成費用も50万～100万円では収まらず、150万～200万円かかる可能性があります。
さらに高低差が大きい土地では、宅地造成等に関する規制や申請が関係する場合も。
一つの目安として、高低差1m前後までなら候補に入れてもいいでしょう。ただし、高低差があることが当たり前の地域もあるため、地域の状況と造成費用を踏まえて判断してください。
④ 何坪あれば2階建てが建つ？
2階建てを建てるために必要な土地面積は、駐車場の台数や土地の形状によって変わります。
私の経験では、次の面積が一つの目安です。
| 駐車場なし | 20坪台前半でも2階建てを建てられるケースあり。 |
|---|---|
| 駐車場1台 | 角地なら24～25坪、角地以外なら27～28坪が目安。※角地23坪、角地以外26坪くらいで建てた経験もあるが、間取りにはかなりの工夫が必要。 |
| 駐車場2台 | 35坪程度あれば、角地以外でも2階建てを計画しやすい。 |
住宅会社によっては「40～45坪必要」と言われることもありますが、間取りの工夫次第で必要な面積は変わります。
土地が狭いからといって、安易に3階建てを前提にしないことが大切です。
⑤ 間口の目安は？
また、土地の間口も重要。間口とは、土地の幅のことです。
目安は次のとおりです。
| 間口5m | 最低限の目安。4P程度の建物幅を確保できる可能性があります。 |
|---|---|
| 間口6m | リビングの横に階段を設けるなど、間取りの自由度が高くなります。 |
| 間口7m | リビング横にミニ和室を設けるなど、1階完結型の間取りも計画しやすくなります。 |
1Pは約91cm。敷地境界から建物までの距離も考慮しながら、実際にどれくらいの建物幅を確保できるかを確認してください。
最低5m、6mあればまずまず、7mあればさらに間取りの選択肢が広がる。そんなイメージです。
⑥ 北側道路は避けるべき？
「南側道路の土地がいい」「北側道路は暗そう」と考える人もいますが、北側道路の土地も十分に選択肢に入ります。
南側道路は人気が高く、価格も高くなりがち。さらに、玄関を南側に設けることで、リビングに使える南面が狭くなる場合もあります。
一方、北側道路なら玄関を北側に設け、南側をリビングや庭に使うことができます。
北側にしか窓がないリビングでも、空からの光や周囲の反射光である天空光を取り込めば、明るい空間にすることは可能です。
私がよく採用するのは、リビングの南側に階段を配置し、階段吹き抜けの上部に窓を設ける方法。北側と南側の2方向から光を取り込めるため、北側道路でも明るいリビングをつくれます。
東側道路や西側道路も、候補から外す必要はありません。
ただし、東西に大きな窓を設ける場合は、夏の朝日や西日への対策が重要。東西の日差しは室内が非常に暑くなる原因になるため、アウターシェードなどの日射遮蔽対策をセットで検討してください。
道路の方角だけで土地を判断するのではなく、間取りとセットで考えることが大切です。
災害対策
① 確認すべきハザードマップは?
土地探しでは、確認できるハザードマップをすべてチェックしてください。
まずは河川の氾濫による「外水氾濫」。河川が氾濫した場合の浸水想定区域を確認します。
過去に氾濫したことがある地域では、役所に残っている氾濫履歴も確認してください。その後、どの程度の護岸工事や治水対策が実施されたのかまで調べると、より判断しやすくなります。
次に「内水氾濫」です。集中豪雨などによって下水道や排水設備の処理能力を超え、河川が氾濫していなくても街が浸水する現象のこと。
特にコンクリートやアスファルトが多い都市部では注意が必要です。
さらに、地震や津波のハザードマップも確認。津波は海沿いだけでなく、河川を遡って被害が広がることもあります。
液状化現象のリスクも見逃せません。埋立地、海や河川の近く、昔の川の跡である旧河道などでは、大地震の際に液状化現象が発生し、地盤沈下や建物の傾きにつながる可能性があります。
過去に液状化被害が発生した地域では、細かな地形まで分かるハザードマップが用意されていることもあります。
外水氾濫、内水氾濫、地震、津波、液状化。土地を購入する前に、必ず確認してください。
② 水害エリアが真っ赤な場合諦めた方が良い？
大きな河川の近くでは、希望するエリア全体が浸水想定区域に入っていることもあります。
その場合、必ずしも地域全体を諦める必要はないと私は考えています。
例えば大阪の淀川や大和川、東京の荒川など、大きな河川の氾濫を想定したハザードマップでは、広範囲が浸水想定区域になります。
大きな河川は治水対策が進められていることも多いため、河川の規模や整備状況、支流の氾濫リスクなどを総合的に確認することが重要です。
もちろん、浸水リスクがない土地を選べるならそれが理想。ただし、希望エリア全体にリスクがある場合は、浸水深や避難経路、住宅の浸水対策なども含めて検討する必要があります。
ハザードマップを確認したうえで、どこまでのリスクを許容できるかを判断してください。
③ 地盤が強い土地を選びたいがどうすれば？
地盤の強さを正確に知るには、地盤調査が必要です。
購入前でも近隣の地盤データを調べることは可能。多くの住宅会社は、確認できるサービスを利用しています。
砂地なのか、岩盤があるのか、近隣ではどのような地盤改良が行われているのか。こうした情報を参考にできます。
一般的に、海や川に近い平地は利便性が高い一方、地盤が弱い傾向があります。反対に山手へ行くと、岩盤が近く地盤が強いケースも。
利便性と地盤の強さは、必ずしも両立するものではありません。
そのため、液状化現象の大きなリスクは避けながら、利便性の高い土地で地盤改良費を確保するという考え方もおすすめ。
注意したいのは、地盤改良費を十分に見込まずに契約を進める住宅会社があること。
地盤が弱い可能性の高い地域でも、「地盤調査による」とだけ記載し、資金計画では地盤改良費を0円にしているケースがあります。
地盤改良費は調査前に確定はできませんが、近隣の地盤データからある程度の予算を組むことは可能です。
契約後に100万円単位の追加費用が発生して困らないよう、住宅会社が適切に予算を見込んでいるか確認してください。
土地の最終チェック方法
① 現地確認のポイントは？
気になる土地が見つかったら、現地へ何度も足を運んでください。
日中だけでなく夜、平日、休日など、色んなパターンで確認することが重要です。
学校やスーパーや施設までの道も、実際に歩いてみてください。地図では近く見えても、歩道がない、夜は暗いなど、現地に行かないと分からないことがあります。
また、近隣住民に話を聞くのもおすすめです。
「この近くの土地を購入しようと考えているのですが」と丁寧に声をかければ、地域のことを教えてもらえる場合があります。
住んでいる人の年代、自治会の活動、お祭りなどの地域行事、参加の負担なども確認しておくと安心です。
ゴミ出しの日に現地へ行くのも一つの方法。ゴミ置き場がきれいに管理されているか、街全体が荒れていないかなど、地域の雰囲気を知る手がかりになります。
土地選びは、形状や道路付けだけではありません。
その街で長く暮らしていくからこそ、街の空気が自分たちに合っているかが大切です。
最後は、自分たちの直感も大事にしてください。直感は単なる思いつきではなく、これまでの経験から無意識に導き出される判断でもあります。
② 騒音・振動はどこまで気にするべき？
幹線道路や線路、空港の近くなど、騒音が気になる土地もあります。
騒音については、住宅性能によってある程度軽減できます。
気密性能や窓の性能を高めることで、外部からの音を抑えやすくなります。実際、空港の近くで建てた家でも、外では飛行機の音が大きく聞こえるのに、室内ではかなり静かになった事例があります。
ただし、気密性能や窓の性能が低い住宅では、十分な遮音性能を確保できません。
一方で、振動は住宅性能だけで対策するのが難しいため、特に注意が必要です。
大型トラックが頻繁に通る幹線道路沿いや線路沿いでは、建物が揺れることがあります。
休日は静かでも、平日は大型車が多くて振動が気になるケースも。だからこそ、平日・休日の両方で確認してください。
もちろん、たまに揺れる程度なら許容できる場合もあります。何でも100点を目指していたら土地は見つかりません。
ただし、日常生活に支障が出るような振動や、どうしても街の雰囲気が合わないと感じる土地は避けた方がいいでしょう。
③ 造成費用は契約後と言われたが正しい？
「水道の引き込みや高低差の処理、解体費用などは契約後に詳しく見積もります」と言われた場合は要注意！
そのような住宅会社との契約はおすすめしません。
契約時には、家づくり全体の予算を決めるはずです。それなのに契約後、100万円、200万円と追加費用が発生したら、資金計画が崩れてしまいます。
もちろん、予測できない事情や施主の希望変更によって追加費用が発生することはあります。
ただし、契約前に調べれば分かる費用を後回しにするのは問題です。
信頼できる住宅会社なら、土地を決める前に現地調査や役所調査を行い、必要な造成費用や建築上の制限を確認してくれます。
「この土地ではこの費用がかかります」「希望の間取りは入ります」と説明してもらったうえで、購入を判断してください。
購入申し込み・買付
① 買付って何？
購入したい土地が決まったら、買付証明書などを提出して購入申し込みをします。
これは「この土地を、この金額で、この時期に契約したい」という購入意思を売主へ伝えるものです。
売主が受け付ければ、優先的に交渉できる立場になることはありますが、買付を出したからといって、必ず購入できる権利が確保されるわけではありません。
② 買付後にキャンセルできる？
買付提出後、売買契約を締結する前であれば、原則として購入を取りやめることは可能ですが、簡単にキャンセルしていいわけではありません。
売主が他の買主との交渉を止めていた場合、キャンセルによって販売機会を失うことがあります。仲介する不動産会社も売主からの信用を失う可能性があります。
法律上できるからといって、周囲に迷惑をかける行動は避けてください。
人が嫌がることをせず、相手の役に立つことを一生懸命やる。そうして信頼関係を築いていくことが、長い目で見れば自分自身の幸せにもつながります。
③買付前のチェック項目は？
土地の買付を出す前には、必要な情報をしっかり確認しておくことが重要です。
まずは自分で現地に足を運び、街の雰囲気や周辺環境を確認しましょう。
さらに、住宅会社に現地調査を依頼し、造成費用を算出してもらうことも必要です。あわせて、役所調査によって建築規制についても確認しておきましょう。
こうした検討材料を十分にそろえ、納得したうえで買付を出すことが大切です。
買付を出した後に撤回すると、関係者に迷惑がかかります。後戻りすることのないよう、必要な調査と確認を済ませ、「この土地で間違いない」と判断してから買付を出す。これが基本的な流れです。
④ 事前審査通ってないと買付出せない？
買付を出す前には、現地確認、周辺環境の確認、住宅会社による現地調査・役所調査、造成費用の見積もりを済ませておくのが基本です。
十分な判断材料を揃え、「この土地を購入する」と決めてから申し込んでください。
また、住宅ローンの事前審査も、できるだけ土地探しの段階で通しておくのがおすすめ。
事前審査を通過していなくても買付を出せる場合はありますが、不動産会社から審査状況を確認されることもあります。
事前審査によって借入可能額の目安が分かり、信用情報に大きな問題がないかを確認する機会にもなります。
住宅会社と相談し、まずは金融機関で事前審査を進めておくと、土地購入の判断がスムーズになります。
価格交渉
① 価格交渉はいつやるの？
土地の価格交渉は、基本的に購入申し込みをする買付のタイミングで行います。
例えば3,980万円の土地を3,900万円、あるいは3,800万円で購入したい場合は、その希望価格を買付に記載します。3,980万円と記載して申し込んだあとで、改めて値引きを求めるのは難しくなります。
② 価格交渉はしてもいいの？
「価格交渉をするのは失礼では？」と心配する人もいますが、土地の価格交渉は一般的なことです。
もちろん、必ず値引きしてもらえるわけではありません。ただ、相手を尊重しながら希望価格を伝えることに問題はありません。
③ 価格交渉のコツは？
価格交渉を成功させるためには、不動産会社へ率直に相談することが大切です。
例えば「予算的には3,700万円が理想なのですが、どれくらいまで交渉できますか？」と聞いてみてください。
売主とやり取りしている不動産会社は、どの程度の値引きなら応じてもらえそうか、ある程度の感覚を持っています。
「3,700万円は難しいですが、3,900万円なら可能性があります」「3,800万円で一度申し込んでみましょう」といった相談ができます。
ただし、極端に低い価格を提示すると、売主の心証を悪くしてしまうことも。
また、何度も値引き交渉を繰り返すと嫌がられる可能性があります。適切なところで折り合いをつけることも重要です。
土地は金額が大きいため、10万円の値引きが小さく感じられることもあります。
でも、日常生活で10万円をもらえたら、かなり嬉しいですよね。その感覚を忘れないでくださいね。
仲介手数料についても、交渉できる場合があります。
仲介手数料には法律上の上限がありますが、必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。
土地価格の交渉が希望どおりに進まなかった場合などに、仲介手数料を少し調整してもらえないか相談する方法もあります。
ただし、不動産会社も一生懸命仕事をしてくれています。無理な要求はせず、相手への敬意を持って相談してください。
売買契約
① 手付金って何？いくらかかる？
土地の売買契約では、手付金を支払うのが一般的です。
土地価格の10％程度が目安とされることもありますが、最近は土地価格が高いため、100万円程度で認められるケースもあります。
手付金は売買代金の一部に充当されます。
また、一定の条件のもとでは、買主が手付金を放棄することで契約を解除できる場合があります。売主から解除する場合は、受け取った手付金の倍額を買主に支払う仕組みです。
ただし、相手方が契約の履行に着手した場合など、手付解除ができなくなる条件があります。
契約解除が必要になった場合は、早めに相談してください。
手付金を50万円程度に交渉できる場合もありますが、金額が少なすぎると売主の心証が悪くなり、価格交渉に影響する可能性もあります。
土地購入時には、100万円程度の手付金を用意する想定で準備しておくといいでしょう。
② 契約書のチェックは誰かしてくれる？
土地の売買契約書や重要事項説明書には、専門的な内容がたくさん記載されています。
難しい内容もありますが、契約するのは施主自身。原則として、自分で内容を理解して確認する必要があります。
ただし、専門的な部分はこっそりと住宅会社に見ていただくのはありです。
「こっそりと」と言いましたが、「住宅会社に見せる」と伝えると不動産会社の心証を損ね、今後の両社の連携に悪影響が出る恐れがあるので、「自分が確認するため」として書類の雛形を取り寄せ、住宅会社にはこっそり確認してもらうのが良いと思います。
特に確認したいのが「特約事項」。施主に不利な条件が記載されている場合もあります。
契約書類の案を事前に受け取り、自分たちで確認したうえで、必要に応じて住宅会社にもチェックしてもらうと安心です。
住宅会社が確認する場合も、最終的な契約判断は施主自身が行うことが前提。確認した内容を記録に残しておくことも重要です。
③ 融資特約(住宅ローン特約)とは？
住宅ローン特約とは、住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、一定の条件のもとで売買契約を解除できるようにする特約です。
住宅ローンが借りられなければ土地を購入できないため、買主を守る重要な仕組みになります。
ただし、注意したいのが期限です。
契約書には、いつまでに本審査を申し込み、いつまでに融資承認を得る必要があるかなどが定められています。この期限が短すぎる場合は、契約時に延長を交渉してください。
また、審査が混み合って期限に間に合わない場合も、ローン承認の期限を延ばすことを交渉できます。
売主さんも応じてくれることが多いので、早めに不動産会社へ相談してください。
期限を過ぎると、住宅ローン特約による解除ができなくなるリスクがあります。
住宅会社の営業担当者がサポートしてくれることもありますが、契約当事者は施主自身。必ず期限を把握しておいてください。
④ 司法書士は不動産会社指定で良い？
土地の売買契約書に「登記手続きは不動産会社指定の司法書士で行う」と記載されている場合があります。
この場合は、司法書士の費用を確認してください。
登記費用には、登録免許税などの税金と、司法書士へ支払う報酬が含まれます。
税金は法律に基づいて決まりますが、司法書士の報酬は事務所によって異なるので、指定された司法書士の報酬が高い場合は、別の司法書士へ依頼できないか相談する方法も。
指定を外せない場合でも、普段依頼している司法書士などから見積もりを取り、金額を比較して調整をお願いするのがおすすめです。
ケースによっては10万～20万円程度の差が出ることもありますよ。
⑤ お隣の越境物は契約前に書く？
隣家の屋根が敷地内に入り込んでいる、隣家の植木鉢などが自分の土地に置かれている。こうした越境物がある場合は、契約前に必ず確認してください。
屋根など、すぐに撤去できないものについては、隣家が建て替える際に越境を解消することを約束する覚書を取り交わす方法があります。
一方、植木鉢など簡単に移動できるものは、引き渡しまでに撤去してもらうよう契約書に明記してください。
隣人と直接交渉すると、入居前から関係が悪くなる可能性もあります。
そのため、不動産会社に間に入ってもらい、越境物の解消や覚書の手配を進めてもらうのがおすすめです。
長く暮らす土地だからこそ、近隣とのトラブルは購入前にできるだけ解消しておきましょう。
土地探しの心得
① 成功する人、失敗する人の特徴は？
土地探しに成功する人には、共通する特徴があります。
まずは、家を建てたいという意欲がとても高いこと。
「絶対に家を建てる」と決めている人は、自分で行動し、いい土地が見つかったときにもすぐ判断できます。
一方、「いい土地があったら建てようかな」「子どもが小学校に入る頃までに建てられればいい」という人は、なかなか土地が決まりません。
また、成功する人は土地探しを人任せにしません。住宅会社や不動産会社に任せきりにせず、自分で情報を集めています。
そして、3ヶ月などの期限を決めて集中して探します。
住宅会社を先に決めていることも重要です。造成費用や建築規制を確認しながら土地を選べるため、購入後の失敗を防ぎやすくなります。
さらに大切なのが、夫婦で協力して土地探しを進めることです。
夫婦のどちらかだけが一生懸命探して、もう一方は「任せるよ」という状態では、最後の判断で意見が食い違うことがあります。
いい土地が見つかっても、そこで話が止まってしまうんです。
土地探しは夫婦で話し合い、同じ方向を向いて進めることが大切。意見が違うこともありますが、これから一緒に人生を歩んでいく大切なパートナーだからこそ、協力して進めてください。
② 土地探しで意識すべきことは？
1. 掘り出し物の土地は基本的にない！
「誰も知らない、安くて条件のいい土地が欲しい」と考える人もいます。ただ、そんな土地があれば、不動産会社が自ら購入して販売することも多いもの。
一般の人に、誰が見てもお得な土地が簡単に回ってくるわけではありません。
ただし、努力次第で掘り出し物に近い土地を見つけることはできます。
例えば、売主が早く売りたいと考えている土地なら、価格交渉によって大きく値下げしてもらえる可能性があります。最初は普通の土地でも、交渉によってお得な土地になることがあるんです。
だからこそ、自分で情報を集め、積極的に行動してください。
2. 土地は立地が命！資産価値を重視する
土地選びでは、道路付けや形状なども大切ですが、特に重要なのは立地です。
街の雰囲気や利便性を重視してください。
建物は時間とともに資産価値が下がっていきますが、土地は資産として残ります。将来値上がりする可能性もあり、子どもや孫へ引き継ぐこともできます。
また、インフレが進むと現金の実質的な価値は下がりますが、土地のような現物資産は価格が上昇する場合があります。
住宅ローンを利用して大きな現物資産を持てることも、家づくりの一つの特徴です。
もちろん、無理な予算オーバーはNG。それでも、少し予算を上げれば資産価値の高い土地を購入できるのであれば、前向きに検討する価値があります。
3. 住めば都！100点満点の土地を探さない
最後に伝えたいのが、「住めば都」という考え方です。
古家付きで見栄えの悪かった土地でも、新しい家が建てば印象は大きく変わります。
そこで子どもたちと楽しい時間を過ごし、家族の思い出が増えていけば、土地への愛着も湧いてくるものです。
そもそも100点満点の土地はありません。
完璧な土地を探し続けていたら、いつまで経っても家は建ちません。家づくりでも100点、120点を目指してお金をかけすぎると、予算が0点になってしまうことがあります。
大切なのは、80点くらいのちょうどいい塩梅を目指すこと。
完璧を求めすぎず、目の前にある幸せに気づき、その暮らしを楽しむ。これが家づくりで後悔しないための大切な考え方です。
まとめ｜土地探しは自分で動き、住宅会社と協力することが成功の近道
注文住宅の土地探しは、家づくりの中でも特に大変な山場です。
土地探しで後悔しないためには、自分でしっかり情報を集め、信頼できる住宅会社と一緒に進めることが大切です。
土地の条件や周辺環境、災害リスク、購入時の注意点などを知っておくことで、失敗を防ぎやすくなります。
土地探しについては、「家づくりロードマップ」のステップ6でも詳しく解説しています。今回の内容と合わせて活用するのがおすすめです。
