裏ワザも紹介！新築戸建ての「固定資産税」の計算方法・安くするための７つの方法を紹介！

固定資産税は土地や家にかかる税金なわけですが、「採用する住宅設備」や「建物の解体時期」などの細かいテクニックを知っておかないと一生涯で100万円近く変わってくるケースもあります。

そこで今回は、

• 固定資産税はどうやって決まる？計算方法は？
• 具体的にどれくらいかかるのか？せやま家はいくら？
• 固定資産税を安くするテクニック・裏ワザは？

についてご紹介していこうと思います。

固定資産税について詳しい営業マンはほぼ存在しないため、施主側がしっかり知識を持って、ルールに則って節税をしていきましょう！

そもそも「固定資産税」って何？

固定資産税とは？

固定資産税＝家や土地にかかる税金のこと

固定資産税というのは、家や土地などの不動産にかかる税金のこと。

厳密に言うと「固定資産税」と「都市計画税」の2つを合計したものを指すのですが、この固定資産税は【毎年】納付義務があります。

毎年4～5月くらいになると、「年間納付用」と「分割納付用（4回）」と2種類の納付書が送られてくるので、この納付書を使ってコンビニなどで支払いを行う形ですね。

固定資産税は「評価額」によって金額が上下する

そしてこの固定資産税というのは、「不動産としての価値（評価額）」によって金額が上下します。

そのため家づくりの前に「何を作ると評価額が上がって、固定資産税が増えてしまうのか？」を知っておくと、長期的なコストカットにもつながりますから、事前にしっかりチェックしておきましょう。

「せやま家」の固定資産税はどのぐらい？

ちなみにですが、せやま家の固定資産税額は「142,400円」です。

延床面積26坪強(87㎡)と小ぶりな家ですが、新築住宅の優遇措置が終わっているため、今が固定資産税が一番高いゾーンですね。

しかも私が住んでいるところは、土地が割と高めなので、これぐらいの負担額になっています。

固定資産税の計算方法は？

「土地」の固定資産税の計算方法

①「土地」の評価額を計算する

土地の評価額については、「実際に土地を買った時の価格」とは異なります。これは地域によって異なりますが、ざっと売買価格の50～70%をイメージすると良いでしょう。

例えば、売買価格が2,000万円の土地であれば、評価額は1,000～1,400万円くらいです。

この評価額が低ければ低いほど、税金が安くなるので嬉しくなってしまう人もいると思いますが、これは「評価が実勢価格に追いついていない」というだけなので、いずれ上がってくることは覚悟しておいてくださいね。

②固定資産税/都市計画税を踏まえ計算する

まずは「固定資産税」と「都市計画税」、それぞれの税率を見ていきましょう。

先に挙げた例のように、2,000万円で購入した土地の評価額が「1,000万円」だった場合、固定資産税：1.4%、都市計画税：0.3%の合計で「1.7%」ですから、「1,000万円×1.7%＝17万円」の固定資産税がかかる計算になります。

ただ土地の場合、この17万円がそのまま固定資産税になるわけではないので安心してください。

③小規模住宅用地の特例を適用する

固定資産税には、「小規模住宅用地の特例」というものがあり、土地の上に建物が建っている場合、「固定資産税の評価額が約1/6」、「都市計画税の評価額が約1/3」になります。

具体的には、以下のようになります。

このように小規模住宅用地特例を適用すると、評価額がそれぞれ約1/6、約1/3となるため、評価額が1,000万円の土地であれば、土地の固定資産税は1年間で約3.3万円という計算になります。

税金も安いし、安い土地の方良いのでは？

具体的には、1年目は0.80、2年目は0.75、3年目は0.70…と年を追うごとに減っていきます。

つまり建物の評価額が1,000万円の場合、1年目はこの1,000万円に「0.80」をかけて、課税標準額は800万円まで下がるわけです。

ただしこれは、あくまで1/2の減税措置を考慮した金額なので、減税措置が切れた場合は「経年減価補正率」を調整しつつ計算を行うような形になります。

例えば長期優良住宅でない家の4年目であれば、減税措置が外れて「1000万円×0.67（経年原価補正率）×1.4％＝約9.4万円」。都市計画税は「1,000万円×0.67×0.3%＝約2万円」と、4年目の最終的な税額は「約11.4万円」となります。

1年目が約8万円だったので3万円以上高くなっていますが、実際は減税措置がなくなって元に戻っただけです。

固定資産税/都市計画税の注意点

「経年原価補正率」は27年目に下げ止まる

土地の評価額が上がっているのは、「土地の相場が上がっている」ということなので良いことですね。

新築戸建ての固定資産税を安くする方法は？

方法①：「建物」を大きくしすぎないこと

延床面積のは「30坪」がちょうどいい塩梅

当然、建物を大きくすると、その分固定資産税も上がってしまいますから、ちょうどいい塩梅の大きさにしましょう。目安としては、約30坪前後ですね。

しかも建物の固定資産税は、土地よりも負担が大きいので、土地をどうにかするよりも「小ぶりな建物にして固定資産税を抑える」のが基本ですよ。

30坪はマンションでいうと「VIPクラス」

よく「30坪は狭い」というようなことを言ってる人を見かけますが、30坪を㎡に換算すると約100㎡。マンションで100㎡だともはやVIPレベルです。

これが戸建になった途端、「30坪（100㎡）は狭い」と言うのはちょっと贅沢ですよ。

関連記事：『【戸建て】30坪は狭くない！家の広さの“ちょうどいい塩梅”とコストカット方法は？』

方法②：「長期優良住宅」で減税措置を伸ばす

そもそもせやま的には「長期優良住宅の認定自体はあまり意味がない」と考えています。

これは長期優良住宅に、「気密性能の担保」や「換気システムのメンテナンス」といった性能担保において重要なはずの項目がないから。

とはいえ、長期優良住宅の認定を受けると、固定資産税の「減税措置」が3年から5年に延びますから取得メリットも大きいです。

これから今家を建てる人であれば、長期優良住宅は「子育てエコホーム支援事業（補助金）」の申請や、住宅ローン控除枠を広げることにもつながりますから、長期優良住宅は税制優遇の観点から取得しておいた方が良いですね。

先ほどの一般住宅の例であれば、長期優良住宅にして減税措置を2年間延長するだけで「10万円弱」浮く計算ですから削減効果としてはかなり大きいですよね。

関連記事：『【あと〇日!!】施主向けに「子育てエコホーム支援事業」の条件・申請タイミングを徹底解説！』
関連記事：『【2024年版】「住宅ローン控除の改正点」を徹底解説！子育て・若者夫婦世帯はどうなる？』

方法③：経年減価補正率が優れた「木造」で建てる

そもそも固定資産税とか関係なく、戸建住宅を建てるなら気密性能を担保しやすい「木造」がおすすめなんですが、木造にすると固定資産税の観点からもメリットがあります。

先にお話しした「経年減価補正率」は年を追うごとに下がっていき、これにより固定資産税も徐々に安くなっていくわけですが、これが「非木造住宅」の場合なかなか下がっていかないんです。

具体的には、木造であれば経年減価補正率が「0.20」になるのは27年目ですが、非木造の場合はなんと「45年目」。

これを見ると、「逆に言ったら、木造よりも鉄骨の方が”持ち”が良いってことじゃない？」という話ですが、これは確かに正しいです。ですが木造だろうと鉄骨だろうと、ちゃんとした建て方をしてメンテナンスをすれば40年や50年くらい普通に住めます。「木造の耐用年数は短い」なんてことはありませんよ。

関連記事：『鉄骨住宅を木造住宅と比較し、丸裸にしてみた！あなたが選ぶべきは○○造』

方法④：「固定資産税が上がる設備」を避ける

固定資産税は、「評価額（不動産的な価値）」によって上下しますから、安くしたいのであれば建物の評価を上げる設備をなるべく避けましょう。

ただし、「固定資産税が上がるから」という理由でやりたいことを我慢するほどではありませんから、知識として知っておいて「あってもなくてもどっちでも良い」という程度であれば、避けた方が良いぐらいの温度感で考えておきましょう。

よく検討される設備としては以下の通り。（あくまで一例です）

上記のような設備を入れると固定資産税が上がってしまうので、過度な設備は入れず、”ちょうどいい塩梅の家づくり”を目指しましょう。

また床暖房や全館空調、カセットエアコンなどについてはそもそもBE ENOUGHとしても推奨していないので、もし検討しているようであれば以下記事を参考にしてみてください。

関連記事：『断熱等級5を推奨！UA値の基準値と断熱性能の上げるために抑えるべき点を徹底解説！』
関連記事：『致命的なデメリット！「全館空調システム」を絶対におすすめしない”３つの理由”とは？』
関連Q&A：『「天井カセットエアコン」の導入はどう思いますか？』

方法⑤：評価替え時に「不服申し立て」を行う

「不服申し立て」とはクレームではなく、認められている権利です。

特に大きな土地を分筆した場合や、3年に1度の評価替えの年は本当にチャンスの時期です。

特に以下のようなシチュエーションは不服申し立てでよくあるケースなので、ぜひ覚えておいてください。

変形地のように形がいびつな土地や、旗竿地(はたざおち)といって細い専用通路があって奥に広いスペースがあるような土地は、綺麗な整形地よりも土地の評価が低いと思いますよね。

しかし評価の際に、職員さんがこれらを加味していない場合があります。

そのため、変形地や旗竿地、色々な人が通る私道を含めて所有している場合は「不服申し立て」を行いましょう。

方法⑥：解体工事のタイミングを吟味する

解体を年末or年明けにするかで税額が大きく異なる

これは少しマニアックですが、固定資産税の基準となる日は「1月1日」。

この1月1日時点で土地の上に建物があると、小規模住宅用地の特例は使えるため、「土地」の固定資産税は安くなりますが、「建物」に対して1年分の固定資産税が発生してしまいます。逆に建物がない状態だと、「建物」分の固定資産税は発生しませんが、「土地」側の特例がなくなってしまいます。

つまり、「建物の解体を年末にするか、年明けにするか」によって、固定資産税の金額が大きく異なってくるわけです。

じゃあ、解体工事はいつ行うべき？

これから解体するような建物ですから、一般的には前述の経年減価補正率が下限に到達しており、「建物」の固定資産税は数万円以内に抑えられている可能性が高いと思います。

しかしその一方で、「建物」がないと小規模住宅用地の特例がなくなるため、「土地」側の固定資産税は約6倍になってしまいます。

これらを考えると、土地の固定資産税を下げることを優先する、すなわち年明けに解体した方がおトクになる可能性が高いです。ただし、土地の評価がめちゃくちゃ低い場合、年末に解体した方がおトクになるケースもあるので要注意。

ちょっとややこしいですが、解体のタイミング次第で数万円ほど変わってくるので、解体が必要な場合は、「自分たちの土地の評価額」を踏まえて解体時期を検討してみてください。

安くする方法⑦：二世帯住宅の優遇措置を存分に使う

先ほど、「小規模住宅用地の特例は200㎡まで適用される」と紹介しましたが、二世帯住宅の場合、「建物が2つ」として取り扱われるため、適用される上限が400㎡まで広がります。

同様に、「建物」の固定資産税に関しても、「一般住宅（120㎡まで）であれば3年間、長期優良住宅の場合は5年間1/2になる」わけですが、これも二世帯住宅であれば、上限が「240㎡」まで引き上げて適用されます。

まとめ

また、固定資産税に関するよくある勘違いについてまとめた記事もありますので、併せてこちらも読んでみてください。

BE ENOUGH（ビーイナフ）

2024.11.30

【知らないと絶対に損！】固定資産税が爆上がりするよくある勘違い5選

https://be-enough.jp/blog/financial-plan/for-costcut/p26638

家を建てる時、固定資産税のことをどれくらい考えているでしょうか。少しの知識の差で、5年以内に数十万円、一生で考えると100万円以上支払う税金額に差が出てきます。家を建てる前に固定資産税に関する知識をしっかりつけて、固定資産税が安くなる方法を会得してください。具体的には、引き渡しを年内にするのか年明けにするのか、カーポートは固定資産税の検査が終わった後にするのかといった内容を紹介します。住宅会社の営業マンから言われることもありますが、その営業マンも正しくルールを理解せずに伝えている可能性があります...

関連記事：『【知らないと絶対に損！】固定資産税が爆上がりするよくある勘違い5選』