2024.03.28
【施主向け】新築戸建で土地を購入する際の「契約の流れ」と注意点は？
家づくりには工事請負や外構、太陽光や電気、ネットなど、色んな契約がありますが、その中でも一番最初に行う契約が「土地契約」です。
これが家づくりの“スタート地点”ですから、結構重いですし、怖いですよね…！
そこで今回は、これから土地購入を考えている施主向けに、「土地購入を行う際の契約の流れ」と「契約を行う際の注意点」について、解説していきます！
土地全般はスピード感が大事だよ！
目次
まだいい感じの土地が見つかっていない、これから本格的に土地探しを進める！という方は、以下記事も併せて参考にしてみてください！
関連記事：『注文住宅のための「土地の探し方」と“いい土地”を見つけた時の対応・コツを徹底解説！』
土地契約で一番大切なのは“段取り”！
ポイントは「ローン本審査」と「建物の契約」！
＜土地購入スケジュール目安＞
「土地の買付」を基準にすると、その後の「土地の契約」はだいたい1～2週間後。そして契約の1ヶ月半～2ヶ月後に、最終的な「土地の決済」が実行されます。
となるとざっくり「土地の決済」の1ヶ月前にはローンの本審査が完了している必要があるわけです。
ローン本審査のためには「建物の契約書」が必要
ただローンの本審査のためには、「土地の契約書」と「建物の契約書」が必要になります。
ということは、「『土地の決済』の1ヶ月前までにはローン本審査が完了していないといけないんだけど、そのローン本審査のためには工務店と『建物の契約』を結んでる必要がある」ということです。
買付後1ヶ月以内に「建物の契約」をしないと間に合わない！
これを逆算すると、「土地の買付」から大体1ヶ月以内には「建物の契約」を終えて、ローン本審査に移っていないと、「土地の決済」に間に合わないことになります。
ただこの「建物の契約」はすごく大事。たまに「ローンもあるのでとりあえず契約だけ進めておきましょ！」と急かしてくる営業マンもいますが、原則「建物の契約」は間取りが確定してからです。これは絶対。（詳しい理由は後述します）
土地の買付/契約/決済の流れと注意点は？
①土地の買付申込（購入申込）を提出する
まず土地を購入する際には、「この土地を、この金額で買いたいと思います」という買付申込（購入申込）を提出します。
ただこの時、2280万円で売られている土地に対し、2280万円で買付申込を書いてしまったら、それは「満額で買います」っていう意思表示になってしまいますから、値下げ交渉をしたいのであれば、このタイミングで「2200万円」や「2100万円」と書いて提出しましょう。
そして買付書の提出が完了したら、無事交渉権ゲットです。
このように買付書を出してようやく土地購入の交渉権が手に入るので、買付書はなるべく早めに出した方が良いんですが、買付書は「その金額になったら買いますよ」という意思表示なので、「希望した金額にしてあげると言われたけどやっぱりやめる！」というのは原則NG。なので急ぎつつも、夫婦で「いくらなら買うか？」をしっかり話し合ってから提出しましょう。
②住宅ローンの事前審査を行う
買付申込が終わったら、土地の価格交渉と並行して住宅ローンの手配を進めましょう。
住宅ローンについては土地探しの事前準備として仮審査を通してもらっていると思いますが、それはあくまで別の土地に対する仮審査なので、今一度住宅会社と連携して「購入する土地」で事前審査を進めてください。
また、このタイミングで「どこの銀行でローンを組むか？」を決められていると楽ですが、まだの場合は最低でもこのタイミングで気になる銀行に審査を依頼し、遅くとも間取りが決まるまでにはローン会社も決まっている状態を目指しましょう。
③間取りの作成⇒工務店と契約
土地の価格交渉とローン手配と忙しいと思いますが、さらに平行して候補の住宅会社と「間取りの作成」を進めていきましょう。
冒頭にもお話しした通り、工務店との契約は「間取りができてから」です。これは絶対。
ここでいう契約は、「この値段で、この間取りの家を建てるよ」という工事請負契約になるんですが、肝心な間取りが決まっていない状態だと、「そもそもどういう家を作るか？」が定まっていないため、住宅会社からするととりあえず契約さえ取ってしまえば、「これはオプションなんです」と追加費用が入れ放題になってしまうんです。
加えて、特に契約後は施主側の立場が弱くなってしまいますから、必ず間取りが確定してから契約を進めましょう！
せやま印工務店は「間取り確定後の契約」がマスト！
ちなみに、BE ENOUGHの認定工務店「せやま印工務店」では、『間取り確定後の契約』を絶対厳守のルールとしており、クルーからの通報などで破ったことが判明した場合は即プロジェクトから永久追放になります。
「間取り確定前の建物契約」というのは、それぐらい施主にとって重大なリスクになりうるので、間取り確定前に契約を促してくるような施主よりも自分のノルマしか考えていないような住宅会社は選ばないようにしましょう。
関連サービス：『せやま印工務店とは？｜BE ENOUGH』
④土地の契約書をチェック⇒契約
土地の買付・価格交渉が完了したら、いよいよ土地の売買契約です。
先述の通り買い付けから1～2週間後を目途に行われるのですが、いきなり当日に契約書を見せられて印鑑を押す…というのは結構怖いので、必ず事前に「契約書のひな型」をもらい、工務店側にも協力してもらいながら契約書をチェックしておきましょう。主なチェックポイント・注意点は以下の3つです。
契約書のチェックポイント・注意点は？
①：「ローン特約（ローン承認期限）」
ローン特約というのは、「この日までにローンが通らなければ、契約を白紙にしてもよい」という特約です。
この承認期限があまりに短すぎると、ローン本審査自体が間に合わない場合なども考えられますから、承認期限にある程度余裕があるか？を確認しておきましょう。
②：「残代金の決済時期」
残代金の支払い時期、つまり「土地の決済時期」です。
この後のローン本審査との兼ね合いもあるため要チェックです。
③：「特約事項」
他の部分はフォーマット通りに記載されていることがほとんどですが、特約事項には「敷地前に電柱が来る可能性があります」とか、「司法書士は不動産業者が指定」など、施主側にとって不利な条件が記載されている場合があります。
中には「その話を聞いていない」ということが書かれているケースもあるため、わからない内容があれば工務店側に「これって普通なんですか？」と確認したり、不動産屋さんに直接交渉してみるのもいいでしょう。
またこの契約のタイミングで、現金で「手付金（土地価格の10％前後）」、「仲介手数料（半額）」を支払うことになりますので覚えておきましょう。
⑤ローンの本審査・申込み
無事に「建物の契約」と「土地の契約」が完了したら、今度はこの２つを引っ提げて「ローンの本審査」を申し込みましょう。
本審査においては、提出書類に漏れがあったりすると、書類不備として審査が遅れていってしまう可能性がありますので、事前に必要書類は集めてチェックしておくなど万全な状態にしておくことをおすすめします。
⑥土地の決済
ローンの本審査・申込が完了し、別途土地決済のための振り込み手続きなどを行ったら後は決済を待つだけです。
決済が完了したら、司法書士さんに所有権移転の手続きなどを行ってもらい、土地の引き渡し完了です。引き渡し完了後は、「引渡し確認書」を受け取ることになりますのでなくさないように大切に保管しておきましょう。
”土地契約時”のよくあるQ&A
まとめ
土地契約で失敗しないために覚えておくべきは以下の２点。
土地契約で失敗しないためには？
- 土地買付後は「段取り」が命！
⇒全体フローを必ず頭に入れておこう！ - 土地の「買付」から「決済」までの流れ
- ①買付：ここで価格交渉を行う
- ②住宅ローンの事前審査
- ③間取り作成⇒工務店と契約
⇒買付から１ヶ月以内に契約しないと、決済が間に合わない！ - ④土地を契約
⇒「ローン特約／残代金の決済時期／特約事項」に注意！
⇒手付金（土地の10％前後）＋仲介手数料の半額を支払い - ⑤ローン本審査
- ⑥土地の決済
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家の4大要素「性能」×「標準仕様」×「価格」×「人」に関する厳しい基準（全77項目）をクリアした「せやま印工務店」と、日本全国の施主（通称：クルー）を橋渡しする、”ちょうどいい塩梅の家づくり”を実現するためのプロジェクトです。
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PROFILE
せやま大学の人
瀬山 彰
大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードの確立を目標に掲げる。その後、中堅ハウスメーカー支店長を経て、2019年に独立。
「家なんかにお金をかけるな！質は担保しろ！」をテーマにした”ちょうどいい塩梅の家づくり”が話題となり、YouTube「家づくり せやま大学」は、登録者数5万人超えの人気チャンネルに。現在は、優良工務店認定制度「せやま印工務店プロジェクト」の全国展開を推進し、ちょうどいい塩梅の家づくりの普及に努めている。
娘4人の父親。広島県出身、広島カープファン。
