注文住宅(新築)における「資金計画書」の作り方【テンプレート配布】

家づくりにおける資金計画書は、施主が自分で作るのがベストです。

もちろん通常、資金計画書は営業マンが作成してくれますが、営業マンが作る資金計画書だけでは、契約後の思わぬ出費による予算オーバーを防ぐことができません。

「リアル資金計画書」を使えば、自分で資金計画が作れる！

注文住宅（新築）に関するほぼすべての必要資金を網羅した「リアル資金計画書」を使えば、施主自ら資金計画書を作ることができます。

「リアル資金計画書」のエクセルデータは、以下ページで無料配布していますので、以降の作り方の説明を読み進める前にダウンロードしておいてくださいね。

関連ページ：『リアル資金計画書｜お役立ちツール｜BE ENOUGH』

 

【前提】新築戸建住宅の「資金計画」は４項目から構成

資金計画書の作成に先立ち、まずは「新築戸建住宅の資金計画が何からなるのか？」を知っておきましょう。

新築戸建住宅の資金計画は、大きく分けると以下の４つから構成されます。

 

「リアル資金計画書」を使った資金計画書の作り方

 資金計画書の作成までの7ステップ

リアル資金計画書を使ったシミュレーションは、以下の７つの流れで進めていきます。

それでは、早速手元の「リアル資金計画書」を元に資金計画書の作成を進めていきましょう。（動画解説版もありますので、動画で説明を聞きながら資金計画書を作りたい…！という場合には、以下URLからYouTube動画を視聴してください。）

解説動画（YouTube）：『注文住宅の総予算を把握する方法｜リアル資金計画書の使い方【前編】』
解説動画（YouTube）：『注文住宅はいつ現金が必要？｜リアル資金計画書の使い方【後編】』

① 「建物費用」をシミュレーション

まず、「建物費用」からシミュレーションしていきましょう。

すでに工務店・ハウスメーカーなど住宅会社からの見積書があれば、この見積額を入力しますが、手元にない場合にはとりあえず「住宅会社の契約坪単価」を参考にざっくり入力してみましょう。

例えば、以下のような条件で入力すると、こんな感じになります。

• 延床面面積32坪
• 契約坪単価60万円くらい
• 準防火地域ではない
• 太陽光発電システムは設置しない

この場合は、32坪×60万円で建物費用はざっと「1,920万円」ですね。

本体工事と付帯工事の線引きは、住宅会社ごとにあいまいなので、適当に割り振ってOKです。大切なのでは「合計金額」ですからね。そして、この金額に消費税10%を加えて、最終的な建物費用は「2,112万円」となります。

②契約後の追加費用をシミュレーション

次に、契約後の追加費用（いわゆるオプション費用）です。

契約時の見積に含まれる標準仕様が不足していた場合、契約後の仕様打ち合わせで、どんどん追加費用が増えていきます。

まずは最初の資金計画なので、ざっくりでいきましょう。契約坪単価と完成坪単価の差額平均は坪３万円程なので、こんな感じになります。

32坪の家なので、32坪×３万円＝96万円となり、消費税10%を加えて、1,056,000円です。

BE ENOUGHの考える理想形は、契約後の追加費用を０円にすること。そのためには、契約する前に「見積に含まれている仕様が十分なのか？」を十分に見極めてください。そしてもし、不足している部分があれば、契約前に見積に入れてもらうようにしましょう。

営業マン的には、見積金額が高くなると契約がとりにくくなってしまうので、細かい見積を嫌がるかもしれませんが、焦らず頑張って下さい。

③「土地実質費用（土地価格＋造成費用）」をシミュレーション

土地実質費用は、土地価格＋造成費用で構成されます。

また造成費用は、市町村や現場状況によって異なり、最初の段階で正確にシミュレーションするのは不可能です。

そのためまずは、以下条件に当てはめて、概算で計算してみましょう。

• 土地価格：1,500万円（更地・境界明示あり）
• 上下水道負担金：水道口径13mm(以前家が建っていた)
  ⇒上下水道負担金13mm→20mmの差額：10万円
• 上下水道工事費（メーター改修、マス改修等）：60万円（税込）
• 高低差処理費：道路との高低差無し
• 地盤改良費：軟弱地盤（５m超の地盤改良が想定される）
  ⇒予算取りで90万円（税込）

土地実質費用で大切なのは、土地探しをする際に「～万円までの土地を探そう！」ではなく、「造成費用も含めて、土地実質費用～万円までの土地を探そう！」と意識することです。

関連記事『：土地購入前に絶対確認すべき「造成費用（全６項目）」とは？

④「諸費用」をシミュレーション

諸費用は、住宅ローンを組む銀行等によって変化しますが、最初はよくあるパターンで計算しておきましょう。

初期設定で以下条件で諸費用を入力していますので、そのまま使ってもらってもOKです。

契約関連

• 仲介手数料
  (1,500万円×３%＋60,000)×1.1＝561,000円となります。
• 固定資産税精算金、印紙代
  固定資産税精算金は、土地決済時期によって異なるので、ざっくり３万円。土地・建物契約時の印紙代は、ほとんどの場合、それぞれ１万円です。

入居準備

• 外構工事
  駐車場２台分の土間コンクリート、アプローチ、門柱セット（表札、ポスト、インターホン）くらいであれば、100万円以内におさまるでしょう。少し多めにみて、100万円としておきます。
• アンテナ工事、エアコン・家具・家電・引越等
  全て資金計画に入れ込むことが理想ですが、これはすぐに決められない人が多いので、別に現金が必要だということを認識していれば、別途計上でもOKです。だいたいの金額が分かる人は、入力しておきましょう。

ローン関連

• 事務手数料、保証料/融資手数料、印紙代
  事務手数料は33,000円。融資手数料型なので保証料は０円、融資額を3,870万円とすると、融資手数料が3,870万円×2.2%＝851,400円。印紙代は、多少変わりますが、だいたい20,000円くらいです。
• つなぎ融資・分割融資費用
  難しい場合は、詳細を理解しなくてもOKです。以下計算条件と内訳です。

登記費用

• 所有権移転登記/抵当権設定登記
  所有権移転登記費用は、報酬額30,000円＋日当など諸経費＋登録免許税（土地価額×1.5%）くらい。土地価額は土地価格とは異なり、正確に計算するのはややこしいので、ざっくり20～25万円くらい見ておきましょう。
  抵当権設定登記費用は、報酬額25,000円＋諸経費＋登録免許税（担保設定金額×0.4%）くらい。借入金額によって、おおよそ概算することが可能ですが、ざっくり15～20万円くらい見ておきましょう。
• 滅失登記/表題登記/所有権保存登記/追加担保設定登記
  解体がないので、滅失登記費用は０円。表題登記費用は、相場の77,000円。所有権保存登記費用は、ざっくり50,000円、追加担保設定登記費用は、ざっくり30,000円。細かい計算式はありますが、そこまで理解する必要はなく、ざっくり計画できればOKです。

イベント

• 地鎮祭
  テントや椅子・結界や盛砂の地鎮祭準備費用が、35,000円＋税で38,500円。玉ぐし料は神社によって異なりますが、平均的な40,000円で計画します。

申請・保険

• 建築確認申請費/公的証明発行費用/火災保険費用
  建築確認申請費は、一般的に２階建てなので86,000円。次世代住宅ポイントを取得するため、公的証明発行・手続き費用が100,000円。火災保険は、省令準耐火構造（T構造）で、風災・水災含めると、ざっくり（①建物費用＋②契約後の追加費用）×0.6%で計算でき、133,056円と試算。

これらを計算すると、諸費用は合計で、3,715,425円となりました。営業マンの資金計画では、諸費用の項目が漏れやすいので、施主自身で全体像をつかんでおくことが大切です。

関連記事：『注文住宅で必要な「諸費用」一覧と金額相場まとめ｜諸費用は価格交渉できるのか？』

⑤「住宅ローンと自己資金のバランス」を計画

全ての費用が出揃いましたので、費用合計を確認しましょう。

思ったより高い金額を目の当たりにして、テンションを落とす人が多いですが、それで正解。まずは、現実を知ることが大切です。リアルな資金計画を営業マンが嫌がるのも理解できると思います。

では次に、「自己資金と住宅ローンのバランス」を考えていきます。

以下条件だと、こんな感じ。

• 諸費用分だけ現金
• 残りは住宅ローン

①建物費用＋②追加費用＋③土地実質費用＝38,776,000円なので、38,700,000円のローンを借りて、①②③の残り分と諸費用分を自己資金とします。きりよく自己資金を400万円とすると、20万円くらい余裕がある資金計画となりますね。

BE ENOUGH的には、住宅ローンの低金利・ローン控除制度や、手元に現金を置いておくことの効果を踏まえ、できるだけ自己資金を使わないことを推奨していますが、手元現金が潤沢な方は自己資金を増やしてもOKです。逆に、諸費用分も自己資金をなるべく使いたくない人は、諸費用も含めて融資してくれる銀行もあるので、検討してみてください。

参考記事：『住宅ローンの基礎知識と失敗しない銀行の選び方（前半）｜５つのパターン別に解説』

⑥「月々支払い額とボーナス払いのバランス」を計画

では次に、「3,870万円借りると月々支払いはいくらになるのか？」「ボーナス払いはどうするか？」という点を確認していきましょう。

このように、月々支払いは10万円弱になりました。変動金利であれば、0.5%前後は割と出やすい水準です。

またボーナス払いは、BE ENOUGH的には推奨していません。するとしても、１回あたりの支払いは５万円程度、多くても10万円以内にするようにしましょう。ボーナス支給は不透明なので、月々支払いだけで可能な計画にすることをおすすめします。

ボーナス払いを検討する方は、１番下の「ボーナス払い分の合計」に金額を入れると、上から３段目の「ボーナス払い金額/回」に１回当たりの支払い金額が計算されますので、想定の数字を入れてみてください。

⑦理想と現実をすり合わせる（妥協）

最初の資金計画で「全て理想通り！」という人は、ほぼいないので、いろいろ問題点が出てくるはずです。

例えば、

• もっと便利な場所が良い！
• もっと大きな家がいい！
• キッチンにこだわりたい！
• 月々支払いが高い！
• 自己資金そんなに出せない！

などなど。で、何を妥協するか？という話合いになります。具体的な妥協例は、以下の通り。

具体的な妥協例

• 土地
  少し不便な場所へ
  土地を小さくする　★
  南向きにこだわらない　★
• 建物
  コンパクトサイズにする　★
  家の性能を下げる
  住宅設備のグレードを下げる
  知名度は気にしない　★
• お金
  月々支払いを上げる　
  自己資金を増やす
  親に援助を相談する　★

★は、まず妥協を検討すべき項目です。逆に、土地のロケーションや家の性能は妥協すべきではありません。

家づくりは、土地×建物×お金の妥協の産物とも言えますので、優先度の低い項目を妥協しつつ、理想と現実のすり合わせを行っていきましょう。

＜土地を購入するときに重視した要素＞

（出典：SUUMO）

まとめ

新築戸建住宅の資金計画をつくる方法は、以下の通り。