2024.11.14
分かりにくいけど、大切な住宅ローン選び。なるべく分かりやすく解説していますので、頑張って読んでみてください。
目次
住宅ローンを組む銀行は自己責任で選択を
住宅会社は、普段からやりとりに慣れている銀行を紹介しがちですが、その銀行が施主にとってベストとは限りません。具体的な銀行名も含め、住宅ローンの現実的な選び方を解説していきますので、施主自身の力でベストな銀行を選択できるようになりましょう。
関連記事：新築住宅の「資金計画」を立てる方法＜完全保存版＞｜リアル資金計画書の使い方
＜金利タイプの割合＞
（出典：LIFULL HOMES）
【結論】住宅ローンの基礎知識と失敗しない銀行の選び方
【住宅ローンの基礎知識】
①固定金利と変動金利は、どうやって決まってる？
固定金利は市場で売買される「新発10年国債利回り」、変動金利は日銀が決めている「短期プライムレート」に連動。
②固定金利と変動金利、どっちが得？選び方は？
どっちが得かは誰にもわからない。固定金利と変動金利は、想定返済期間で選ぶ。
③属性とは？
所属企業や年収などの銀行からの基礎評価。属性によって、検討する銀行が変わる。
④土地分割・つなぎ融資とは？
完成前の分割払いに対応する融資。つなぎ融資は、銀行選びの重要要素。
⑤保証会社とは？
住宅ローンの審査をする会社。同じ銀行でも保証会社が違うと商品内容が異なる。
【銀行の選び方】
①住宅会社独自の提携つなぎローンを使える場合
属性に応じて、とにかく金利条件の良い銀行（保証会社）。条件付きでネットバンクもあり。
②住宅会社独自の提携つなぎローンがない場合
つなぎ融資（もしくは保管金制度）を持っている、最も条件の良い銀行。もしくは、外部の信販系のつなぎ融資を使う。
③自営業の場合
基本的には、フラット35。例外的に信用金庫や、仕事で付き合いのある銀行。
④転職して間もない/団体信用保険に加入できない病歴がある場合
基本的に、フラット35一択。
⑤固定金利一択の場合
基本的に、フラット35一択。
※2019年12月時点の情報であり、最新情報は、記載内容と異なる場合もあります。
※住宅ローンの審査に明確な法則はなく、最終的には「審査に出してみないと分からない」事をご理解ください。
住宅ローンの基礎知識
５つのテーマに沿って、基礎知識を解説していきます。
①固定金利と変動金利は、どうやって決まってる？
②固定金利と変動金利、どっちが得？選び方は？
③属性とは？
④土地分割・つなぎ融資とは？
⑤保証会社とは？
基礎知識① 固定金利と変動金利は、どうやって決まってる？
変動金利/全期間の固定金利/一定期間の固定金利に分けて、解説します。
・変動金利
実質日銀がコントロールしている「短期プライムレート」という指標に連動します。
「短期プライムレート」は、基本的に景気に連動すると言われており、景気がよくなれば金利は上がり、景気が悪くなれば下がる傾向にあります。
以下、過去の変動金利の推移ですが、ここ20年間ほぼ横ばいです。変動金利の上昇は国民の生活に直結するので、好景気で国民の収入upが実感できないと、なかなか上げにくい性質があると言えます。
「変動金利は変動するからリスクが高い！」と表面的な理解よりも「景気に連動しており、思ったより変動してない」という事実を認識しておくと良いでしょう。
＜変動金利の推移＞
（出典：all about）
・全期間の固定金利
市場で売買されている「10年国債の利回り」に連動します。
「10年国債の利回り」も変動金利と同様に、基本的には景気に連動すると言われていますが、変動金利と大きく違うのは、日々変動しているという点。国債は市場で売買されているため、日銀がコントロールしている「短期プライムレート」のように、一定ではありません。
この影響がでるのが、ローン申込時の金利と適用金利のギャップ問題。住宅ローンの適用金利が決定するのは、ローン申込時ではなく、家の完成直前なので「ローン申込時の金利が低かったから固定金利にしたのに、適用金利は高くなっていてショック…」という事が起きやすくなります。
適用金利が決まってしまえば、ずーっと固定なので安心ですが、適用金利が決まるまでは、変動金利よりも変動しやすいというリスクを理解しておきましょう。
以下、フラット35金利推移グラフを見ると、変動金利に比べて、より細かく変動していることが分かります。
＜フラット35金利推移：固定金利は毎月変動している＞
（出典：ARUHI）
・一定期間の固定金利
円金利スワップレートという指標に連動しますが、円金利スワップレートが10年国債の利回りに連動しているので、結果的には、10年国債利回りに連動すると考えておいてOKです。あまり詳しい内容を理解する必要はありません。
基礎知識② 固定金利と変動金利どっちが得？選び方は？
変動金利は、変動リスクはあるけど、金利が低い。固定金利は、安心感はあるけど、金利が高い。ということで「どっちがお得なのか？」という疑問にお応えしたいところですが、残念ながら、答えは「誰にもわからない」です。
なぜなら、
将来…
金利が急激に上がる⇒固定金利が得
金利が少し上がる⇒引き分け
金利が上がらない⇒変動金利が得
となるからです。未来は、誰にもわからないことを理解いただいた上で、グッシンが推奨する「固定金利と変動金利の選び方」は、以下の通りです。
・変動金利をおすすめする方
「繰り上げ返済で15年後に残債を半分くらいにして、20年～25年くらいで完済したいよね」という方は、変動金利。金利は残債金額にかかるため、残債が減ってから金利が上がっても影響は少なく、残債が多い最初に金利を下げておくことが効率的と考えます。
・全期間固定金利をおすすめする方
「若いので35年かけて返済。金利変動リスクを抱えたくない」という方は、全期間固定金利を検討。20年後以降の世の中など誰も推測できません。固定金利は変動金利に比べたら高いですが、過去の歴史でみると最低水準なので、お得と考えることもできます。
・一定期間固定金利をおすすめする方
「現金に余裕があるので、15年くらいで完済したい。ローンを組む主目的はローン控除」という方は、一定期間固定金利を検討してみる価値あり。変動金利より一定期間固定金利が低く、金利が上がる固定期間終了後に残債をどかんと減らせるなら、総支払額を抑えられる可能性があります。
＜一定期間固定金利が変動金利より安い事例＞
（出典：三菱UFJ銀行）
基礎知識③ 属性とは？
属性とは、銀行からの評価のことです。評価と聞くとあまり気持ち良くはないですが、理解しておかなくてはいけません。
一般的に「属性が良い」とは、
・上場企業の会社員
・公務員
・医師、看護師
・土地を持っている
・自己資金が２割以上（諸費用を除く）
などのことを指します。属性が良いと、良い金利条件や希望通りの借入額を出してもらいやすくなります。
ただし、属性が普通でも最優遇金利を出してくれる銀行もあるので、自分の属性での最高条件をを探すことが大切です。
＜属性のイメージ＞
（出典：ファイグー）
基礎知識④ 土地分割融資・つなぎ融資とは？
住宅ローンは、住宅が完成した時に支払われるローンなので、建築中に支払うお金（土地決済金、着工金、中間金）は別で用意しないといけません。
これ全て現金で払える人はほぼいませんので、住宅ローンとは別の融資が必要になり、その融資のことを、土地分割融資やつなぎ融資と呼びます。つなぎ融資は、大きく４種類。（つなぎ融資に準ずる制度を含む）
・住宅会社独自の提携つなぎ融資
ある程度の規模を持った住宅会社は、地元の銀行と提携して、独自のつなぎ融資を持っていることがあります。自社で契約したお客様だけが使えるつなぎ融資です。
契約した住宅会社が、独自の提携つなぎ融資を持っている場合は、ラッキー。住宅ローンを組む銀行がどこであっても使えるので、自由に銀行を選ぶことができます。
・銀行のつなぎ融資
銀行が独自に持っているつなぎ融資。その銀行で住宅ローンを組む人だけが使えるつなぎ融資です。
契約した住宅会社が、独自の提携つなぎ融資を持っていない場合、銀行のつなぎ融資を使う必要があるので、つなぎ融資を持っている銀行で住宅ローンを組む必要があります。
・銀行の保管金制度
土地決済（土地決済がない場合は着工金時）に全額融資してもらって、必要分だけ口座に振り込んでもらい、残りは銀行に保管してもらう制度。当然ながら、その銀行で住宅ローンを組む人しか使えない制度です。
つなぎ融資ではないので、つなぎ融資金利が０円でお得ですが、土地決済（土地決済がない場合は着工金時）から全額のローン支払いが始まるのがデメリット。また、保管金制度がある地銀や信金は、金利条件が悪いことが多いです。
・信販系のつなぎ融資
アプラスという信販系の会社が行っているつなぎ融資。どの住宅会社で契約しても、どの銀行で住宅ローンを組んでも使える、珍しいつなぎ融資です。
契約した住宅会社が、独自の提携つなぎ融資を持っておらず、かつ、住宅ローンを組みたい銀行もつなぎ融資を持っていない場合は、アプラスのつなぎ融資を使う選択肢があります。費用は高めです。
＜土地分割融資・つなぎ融資のイメージ＞
（出典：価格.com）
基本知識⑤ 保証会社とは？
ローン審査をするのは、銀行ではなく保証会社です。詳しい仕組みは理解しなくてOKですが、同じ銀行でも保証会社が違うと、金利条件なども変わるということは理解しておいてください。
つまり、◎◎銀行のローンを狙おう！ではなく、◎◎銀行●●保証のローンを狙っていこう！とするのが正しいです。
銀行独自の保証会社と外部の保証会社（全国保証）の２種類のローンを持っていることが多く、例えば三井住友信託銀行は、三井住友トラスト保証と全国保証です。
＜保証会社が違うとローン商品内容も違う＞
（出典：三井住友信託銀行）
一般的に、銀行独自の保証会社は「金利条件は良いが、借入額が伸びにくく、審査は厳しめ」。一方、全国保証は「借入額が伸びやすく、審査も甘めだが、金利条件が悪い」と言われています。
＜多くの銀行で使えて、借入額が伸びやすい全国保証＞
（出典：全国保証）
銀行の選び方
銀行選びを５つのパターンに分けて、解説します。住宅会社独自の提携つなぎローンを使えるかどうか？で、選択肢が変わってきます。
①住宅会社独自の提携つなぎローンを使える場合（ハウスメーカーなど）
②住宅会社独自の提携つなぎローンがない場合（地場工務店など）
③自営業の場合
④転職して間もない/団体信用保険に加入できない病歴がある場合
⑤固定金利一択の場合
銀行の選び方① 住宅会社独自の提携つなぎ融資を使える場合
住宅会社独自の提携つなぎ融資を使える場合は、とにかく金利条件の良い銀行（保証会社）を選べるので楽です。ネットバンクという選択肢もあります。属性ごとに解説していきます。
・属性が良い人の場合
属性が良い人とは、上場企業、公務員、土地持ち、自己資金２割以上などの条件に合致する方を指します。
リアルバンクなら、「三井住友信託銀行・三井住友トラスト保証」の住宅ローンが最強でしょう。最優遇で0.475%（変動：融資手数料型）を取得できれば、そこからNISA口座開設などで0.445%まで金利は下がります。
三井住友信託銀行のデメリットは、つなぎ融資を持っていないことですが、住宅会社独自のつなぎ融資が使えるのであれば、問題ないですね。土地分割融資は可能ですが、土地分のローン返済がすぐに開始しますので、ご注意ください。
＜リアルバンク最強の三井住友信託銀行＞
（出典：三井住友信託銀行）
属性が良く、住宅会社独自の提携つなぎ融資が使えるなら、ネットバンクもありですね、ネットバンク選びの注意点は、金利が「短期プライムレートに連動するかどうか？」です。ネットバンクの注意点は、住宅ローンQ&Aで確認してください。
関連記事：「住宅ローン」の基礎知識と失敗しない銀行の選び方（後半）｜よくある質問19選
グッシンが確認できた、短期プライムレートに連動するネットバンクは、「住信SBIネット銀行」です。変動金利は0.457%で、８大疾病団信オプションが無料でつくのは、嬉しい条件。ただし、審査はかなり厳しめみたいです。
＜ネットバンクで短期プライムレートに連動する「SBI住信ネット銀行」＞
＜出典：住信SBIネット銀行＞
・属性が普通の人の場合
属性が普通の人とは、中小企業会社員、土地から購入、フルローン等の方を指します。
属性が普通の人でも、良い条件を出してくれるのが「りそな銀行・りそな保証」の住宅ローン。変動金利で0.47％（融資手数料型）の好条件が出やすいです。ただし、借入額はそんなに伸びない印象で、年収の７倍程度が上限かと思われます。
金利条件はりそなに負けますが、借入額が伸びやすいのが「三井住友信託銀行・全国保証」の住宅ローン。変動金利0.525%（融資手数料型）で、NISA口座開設で0.495%まで下がります。年収の８倍程度までは、借入できる可能性が十分にあります。
一般的に「借入額は伸びるけど金利が高い」と言われる全国保証にもかかわらず、三井住友信託銀行の全国保証ローンは、0.525％と低水準。他銀行の全国保証ローンは、0.775%前後が多いことを考えると、貴重な存在と言えます。
＜属性が普通でも好条件を出やすい「りそな銀行」＞
（出典：りそな銀行）
銀行の選び方② 住宅会社独自のつなぎ融資がない場合
住宅会社独自のつなぎ融資がない場合は、選び方が３つあります。
・つなぎ融資を持っている銀行を選ぶ
メガバンクだと、りそな銀行やみずほ銀行など。住宅ローンとつなぎ融資手続きの窓口を一本化できるので、手続きも楽になります。
つなぎ融資の金利は、高めに設定されることが多く、銀行によって異なります。ちなみに、先ほど紹介した三井住友信託銀行は、つなぎ融資を持っていないので、注意してください。
・保管金制度のある銀行を選ぶ
保管金制度とは、土地決済時（土地決済がない場合は着工時）に全額融資を実行し、その都度、必要金額だけを口座に振り込み、残りは銀行が保管しておく制度。
つなぎ融資の金利等が発生しないのはメリットですが、土地決済時（土地決済がない場合は着工時）からローン返済が始まり、家賃と二重払いになるのがデメリット。保管金制度のある地銀・信金は、そもそもの金利条件が悪い傾向にあるのでご注意ください。
＜保管金制度がある銀行は、地銀・信金中心＞
（出典：京都銀行）
・外部の信販系つなぎ融資を使う
「つなぎ融資を持っていない銀行で本融資を組みたいけど、つなぎ融資だけやってくれる銀行はないかな？」という要望に応えるのが、「アプラス・ブリッジローン」です。本融資がどこの銀行であっても、アプラスならつなぎ融資を行ってくれます。
例えば、金利条件と借入額を優先して「三井住友信託銀行・全国保証」で本融資を組む場合、三井住友信託銀行はつなぎ融資を持っていないですが、アプラスを使えばつなぎ融資の問題は解決します。
ただし、アプラスのつなぎ融資は、金利・手数料が高いです。基本手数料11万円・仮登記費用約６万円・印紙代２万円・金利2.675%という条件。つなぎ融資だけやってくれるだけ有難いですが、費用負担感は大きいですね。
関連記事：注文住宅で必要な「諸費用」一覧と金額相場まとめ｜諸費用は価格交渉できるのか？
＜アプラス・ブリッジローン＞
（出典：アプラス）
銀行の選び方③ 自営業の場合
自営業は、会社員に比べると住宅ローン審査は不利ですが、借りられないわけではありません。
自営業にやさしい住宅ローンは、フラット35です。全期間固定金利しか選べませんが、過去最低レベルの低金利時代なので、自営業の方にとっても、大きなチャンスと言えます。
また、仕事上で付き合いのある地銀や信用金庫が、相談に乗ってくれる事があります。経営状況と銀行との関係が良ければ、プロパー融資（支店ごとに融資判断をするローン）で頑張ってくれる可能性があります。
＜フラット35の金利は過去最低レベル＞
（出典：suumo）
銀行の選び方④ 転職して間もない/団体信用生命保険に加入できない病歴がある場合
まず、転職して間もない方ですが、基本的にフラット35一択でしょう。フラット35であれば、転職３カ月後でもローンが通る場合がありますが、無難に行くなら、転職後６カ月程を目安に、ローン審査してみると良いですね。
次に団体信用生命保険（亡くなったらローン残債が０円になる保険。以下、団信）に加入できない病歴がある場合ですが、こちらも基本的にはフラット35一択です。フラット以外の住宅ローンは、基本的に団信加入が必須です。
一方フラット35であれば、団信に加入しなくても、ローンを借りることができます。亡くなった場合にローン残債が残ってしまうリスクがに対しては、加入条件の緩い他の生命保険に加入しておく方法が考えられます。
＜フラット35は、団信に加入しなくても利用できる＞
（出典：住宅金融支援機構）
銀行の選び方⑤ 固定金利一択の場合
全期間固定か一定期間固定かによって、選び方は変わってきます。
全期間固定の場合は、フラット35一択で良いでしょう。例外的に、フラット35の金利が上昇し始めた時など、一般銀行の35年固定金利の方が低くなる場合がありますので、チェックしてみてください。
一定期間固定の場合は、固定期間終了後の金利上昇に注意が必要。一定期間固定金利を選ぶ方の多くは、ローン控除が終わる事にどかんと繰り上げ返済するパターン。
各自の繰り上げ返済パターンに合わせて、総支払額をシミュレーションして、ベストな期間を選択しましょう。無料アプリも、たくさんあります。
＜ローンシミュレーション無料アプリも充実＞
（出典：Google Play）
まとめ
【住宅ローンの基礎知識】
①固定金利と変動金利は、どうやって決まってる？
固定金利は市場で売買される「新発10年国債利回り」、変動金利は日銀が決めている「短期プライムレート」に連動。
②固定金利と変動金利、どっちが得？選び方は？
どっちが得かは誰にもわからない。固定金利と変動金利は、想定返済期間で選ぶ。
③属性とは？
所属企業や年収などの銀行からの基礎評価。属性によって、検討する銀行が変わる。
④土地分割・つなぎ融資とは？
完成前の分割払いに対応する融資。つなぎ融資は、銀行選びの重要要素。
⑤保証会社とは？
住宅ローンの審査をする会社。同じ銀行でも保証会社が違うと商品内容が異なる。
【銀行の選び方】
①住宅会社独自の提携つなぎローンを使える場合
属性に応じて、とにかく金利条件の良い銀行（保証会社）。条件付きでネットバンクもあり。
②住宅会社独自の提携つなぎローンがない場合
つなぎ融資（もしくは保管金制度）を持っている、最も条件の良い銀行。もしくは、外部の信販系のつなぎ融資を使う。
③自営業の場合
基本的には、フラット35。例外的に信用金庫や、仕事で付き合いのある銀行。
④転職して間もない/団体信用保険に加入できない病歴がある場合
基本的に、フラット35一択。
⑤固定金利一択の場合
基本的に、フラット35一択。
※2019年12月時点の情報であり、最新情報は、記載内容と異なる場合もあります。
※住宅ローンの審査に明確な法則はなく、最終的には「審査に出してみないと分からない」事をご理解ください。
関連記事：「住宅ローン」の基礎知識と失敗しない銀行の選び方（後半）｜よくある質問19選
【文責：瀬山彰】
