新築住宅の「資金計画」を立てる方法＜完全保存版＞｜リアル資金計画書の使い方

資金計画は、施主が自分で作るのがベスト。営業マンが作った資金計画書だけでは、契約後の思わぬ出費による予算オーバーを防ぐことができません。では、一つずつ勉強していきましょう！

【記事内で使うツール】
リアル資金計画書
標準仕様チェック表
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「リアル資金計画書」を使えば、自分で資金計画が作れる

ほぼすべての必要資金を網羅した「リアル資金計画書」を使えば、施主自身で資金計画書を作れるようになります。「リアル資金計画書」のエクセルデータは無料公開していますので、ダウンロードしておいてください。

＜リアル資金計画書＞
 

 

【結論】新築住宅の「資金計画」を立てる方法＜完全保存版＞

新築戸建住宅の資金計画をつくる方法は、以下の通り。家の資金計画は、「①建物費用＋②契約後の追加費用＋③土地実質費用（土地価格＋造成費用）＋④諸費用」で構成されます。

①建物費用をシミュレーション
②契約後の追加費用をシミュレーション
③土地実質費用（土地価格＋造成費用）をシミュレーション
④諸費用をシミュレーション
⑤住宅ローンと自己資金のバランスを計画
⑥月々支払い額とボーナス払いのバランスを計画
⑦理想と現実をすり合わせる（妥協）

①建物費用をシミュレーション

まず、建物の金額です。細かくは住宅会社からの見積額を入力しますが、とりあえず住宅会社の契約坪単価を参考にして、ざっくり入れてみましょう。以下条件で金額を入れると、こんな感じ。

＜条件＞
・延床面面積32坪
・契約坪単価60万円くらい
・準防火地域ではない
・太陽光発電システムは設置しない

 

32坪×60万円＝1,920万円ですね。本体工事と付帯工事の線引きは、住宅会社ごとにあいまいなので、適当に割り振ってOK。合計金額が大切です。消費税10%を加えて、2,112万円となります。

『坪単価はあてにならないって言ってませんでした？』に対して

そうですね。坪単価は、住宅会社の営業戦略的な要素が強いので、ほぼあてにはなりませんが、最初の資金計画の目安として使う分には問題ないと思います。

契約が近づいてきた時に注意すべきは、「契約時の坪単価」と「完成時の坪単価」には差があるということです。その違いを意識してもらうために、契約時の坪単価を「契約坪単価」、契約後の追加オプション費用を含めて計算した坪単価を「完成坪単価」と呼んでいます。

②契約後の追加費用をシミュレーション

次に、契約後の追加費用（いわゆるオプション費用）です。契約時の見積に含まれる標準仕様が不足していた場合、契約後の仕様打ち合わせで、どんどん追加費用が増えていきます。

まずは最初の資金計画なので、ざっくりでいきましょう。契約坪単価と完成坪単価の差額平均は坪３万円程なので、こんな感じになります。

32坪の家なので、32坪×３万円＝96万円となり、消費税10%を加えて、1,056,000円です。

グッシンの考える理想形は、契約後の追加費用を０円にすること。そのためには、契約する前に、見積に含まれている仕様が十分なのか？を十分に見極めてください。不足している部分があれば、契約前に見積に入れてもらう事が必要です。

営業マン的には、見積金額が高くなると契約をとりにくくなるので、細かい見積を嫌がるかもしれませんが、焦らず頑張って下さい。

 

『見積に不足している仕様を見極めるのって、難しくない？』に対して

そうですね。見積に不足している仕様を見極めるのは、とても難しいので、「標準仕様チェック表」というツールを公開します。「標準仕様チェック表」に載っている仕様が見積書に含まれいるのか？を一つずつチェックしていけばOKです。

関連記事：住宅会社の「性能」を見極める方法｜11のチェックポイントを完全網羅
関連記事：住宅会社の「標準仕様」を見極める方法｜標準仕様チェック表を使えば超簡単！

＜標準仕様チェック表＞

 

③土地実質費用（土地価格＋造成費用）をシミュレーション

建物と建物追加費用の次は、土地実質費用について。土地実質費用は、土地価格＋造成費用で構成されます。

造成費用は、市町村や現場状況によって異なり、最初の段階で正確にシミュレーションするのは不可能。まずは、以下条件に当てはめて、概算で計算してみましょう。

＜条件＞
更地
道路との高低差無し
水道口径13mm(以前家が建っていた)
軟弱地盤（５m超の地盤改良が想定される）
境界明示あり

土地価格：1,500万円
上下水道負担金13mm→20mmの差額：10万円
上下水道工事費（メーター改修、マス改修等）：60万円（税込）
地盤改良費：90万円（税込）

土地実質費用で大切なのは、土地探しをする時に、「～万円までの土地を探そう！」ではなく「造成費用も含めて、土地実質費用～万円までの土地を探そう！」と意識することです。

関連記事：土地購入前に確認すべき６つの「土地造成費用」｜安い土地にはワケがある！？

『古家付き土地って割高ですよね？』に対して

確かに、解体費用が余計にかかりますが、その分安く買えたら割高にはなりません。解体費用がかかることを理由に、売主に強気に価格交渉することもできますし、更地より人気がないので、むしろ狙い目と考える事も出来ます。

ただし古家付き土地は、解体費用のみならず、水道工事などの造成費用がかかることが多いので、住宅会社と密に連携しながら、「土地実質費用」を正確にシミュレーションしながら進めてください。

関連記事：注文住宅の土地探しを成功させる５つのコツ｜土地探しの失敗パターンを紹介

＜空き家率上昇が続き、古家付き土地は今後も増える＞

（出典：日本経済新聞）

④諸費用をシミュレーション

諸費用は、住宅ローンを組む銀行等によって変化しますが、最初はよくあるパターンで計算しておきましょう。初期設定で諸費用を入力していますので、そのまま使ってもらってもOKです。以下条件です。

＜条件＞
仲介手数料：満額必要
外構工事：駐車場２台必要
住宅ローン：りそな銀行 りそな保証（融資手数料型）
つなぎ融資：りそな銀行のつなぎ融資を利用
地鎮祭：実施する
認定など：次世代住宅ポイントを取得
火災保険：風災・水災含めて加入
耐火構造：省令準耐火構造（T構造）

■契約関連
・仲介手数料
(1,500万円×３%＋60,000)×1.1＝561,000円となります。

・固定資産税精算金、印紙代
固定資産税精算金は、土地決済時期によって異なるので、ざっくり３万円。土地・建物契約時の印紙代は、ほとんどの場合、それぞれ１万円です。

■入居準備
・外構工事
駐車場２台分の土間コンクリート、アプローチ、門柱セット（表札、ポスト、インターホン）くらいであれば、100万円以内におさまるでしょう。少し多めにみて、100万円としておきます。

・アンテナ工事、エアコン・家具・家電・引越等
全て資金計画に入れ込むことが理想ですが、これはすぐに決められない人が多いので、別に現金が必要だということを認識していれば、別途計上でもOKです。だいたいの金額が分かる人は、入力しておきましょう。

■ローン関連
・事務手数料、保証料/融資手数料、印紙代
事務手数料は33,000円。融資手数料型なので保証料は０円、融資額を3,870万円とすると、融資手数料が3,870万円×2.2%＝851,400円。印紙代は、多少変わりますが、だいたい20,000円くらいです。

・分割融資/つなぎ融資費用
難しい場合は、詳細を理解しなくてもOKです。以下条件です。

＜条件＞
融資手数料：11万円
土地分割融資の金利：0.47%、融資期間：５カ月
着工金つなぎ融資の金利：2.475%、融資期間：４カ月、支払い額：請負金額の30%－契約金
中間金つなぎ融資の金利：2.475%、融資期間：３カ月、支払い額：請負金額の40%
契約金：100万円

融資手数料は、11万円。

土地分割融資費用は、1,500万円×0.47%÷12カ月×５カ月＝29,375円。

着工金つなぎ費用は、(21,120,000円×30%－1,000,000)×2.475%÷12カ月×４カ月＝44,022円

中間金つなぎ費用は、(21,120,000円×40%)×2.475%÷12カ月×３カ月＝52,272円

全て合わせると、235,669円となります。一部でも一旦現金で建替えると、土地分割/つなぎ融資費用を節約することができます。

■登記費用
・所有権移転登記/抵当権設定登記
所有権移転登記費用は、報酬額30,000円＋日当など諸経費＋登録免許税（土地価額×1.5%）くらい。土地価額は土地価格とは異なり、正確に計算するのはややこしいので、ざっくり20～25万円くらい見ておきましょう。

抵当権設定登記費用は、報酬額25,000円＋諸経費＋登録免許税（担保設定金額×0.4%）くらい。借入金額によって、おおよそ概算することが可能ですが、ざっくり15～20万円くらい見ておきましょう。

・滅失登記/表題登記/所有権保存登記/追加担保設定登記
解体がないので、滅失登記費用は０円。表題登記費用は、相場の77,000円。所有権保存登記費用は、ざっくり50,000円、追加担保設定登記費用は、ざっくり30,000円。細かい計算式はありますが、そこまで理解する必要はなく、ざっくり計画できればOKです。

■イベント
・地鎮祭
テントや椅子・結界や盛砂の地鎮祭準備費用が、35,000円＋税で38,500円。玉ぐし料は神社によって異なりますが、平均的な40,000円で計画します。

■申請・保険
・建築確認申請費/公的証明発行費用/火災保険費用
建築確認申請費は、一般的に２階建てなので86,000円。次世代住宅ポイントを取得するため、公的証明発行・手続き費用が100,000円。

火災保険は、省令準耐火構造（T構造）で、風災・水災含めると、ざっくり（①建物費用＋②契約後の追加費用）×0.6%で計算でき、133,056円と試算。

諸費用は合計で、3,715,425円となりました。営業マンの資金計画では、諸費用の項目が漏れやすいので、施主自身で全体像をつかんでおくことが大切です。

関連記事：注文住宅で必要な「諸費用」一覧と金額相場まとめ｜諸費用は価格交渉できるのか？

『細かすぎて良く分からない！』に対して

ですよね。もう面倒な場合は、諸費用400万円くらい見ておいてください。だいたい収まるかと。もしくは、「リアル資金計画書」の初期設定をそのまま使ってください。そんなにずれないと思います。

最初はざっくりでいいので、全体像をつかんでもらえればOKです！

 

⑤住宅ローンと自己資金のバランスを計画

全ての費用が出揃いましたので、費用合計を確認しましょう。

思ったより高い金額を目の当たりにして、テンションを落とす人が多いですが、それで正解。まずは、現実を知ることが大切です。リアルな資金計画を営業マンが嫌がるのも理解できると思います。

では次に、自己資金と住宅ローンのバランスを考えていきます。以下条件だと、こんな感じ。

＜条件＞
諸費用分だけ現金
残りは住宅ローン

①建物費用＋②追加費用＋③土地実質費用＝38,776,000円なので、38,700,000円のローンを借りて、①②③の残り分と諸費用分を自己資金とします。きりよく自己資金を400万円とすると、20万円くらい余裕がある資金計画となりますね

グッシン的には、住宅ローンの低金利・ローン控除制度や、手元に現金を置いておくことの効果を踏まえ、できるだけ自己資金を使わないことを推奨していますが、手元現金が潤沢な方は自己資金を増やしてもOKです。

逆に、諸費用分も自己資金をなるべく使いたくない人は、諸費用も含めて融資してくれる銀行もあるので、検討してみてください。

参考記事：住宅ローンの基礎知識と失敗しない銀行の選び方（前半）｜５つのパターン別に解説

『手元に現金を置いておくことの効果なんてあるの？』に対して

多いにあります。

まず、精神的な安心感。貯蓄がなく毎月ぎりぎりの生活だと、精神的に安定しません。

次に、保険費用の削減。学資保険や医療保険などは、数百万円の貯蓄があれば、不要になることが多いため、家計を改善することができます。

冠婚葬祭や親の介護、こどもの教育費などの急な出費にも対応できますね。手元に残した現金で、ローン金利より高い利回りで運用できれば、ローンを借りた方が得ということにもなります。

もちろん、どうしても手元に現金が余っているのであれば、ローン金額を減らしたり、繰り上げ返済するのはOKです。ダメなのは、手元に現金があまりないのに、無理して拠出してしまうことです。

＜医療保険の支給額は数十万円程度なので、貯蓄があれば削減できる＞

（出典：産経ニュース）

⑥月々支払い額とボーナス払いのバランスを計画

3,870万円借りると月々支払いはいくらになるのか？ボーナス払いはどうするか？という点を確認していきましょう。

＜条件＞
借入金額：3,870万円
ローン条件：35年0.475％
ボーナス払い：０円

月々支払いは10万円弱になりました。変動金利であれば、0.5%前後は割と出やすいです。

ボーナス払いは、グッシン的には推奨していません。するとしても、１回あたりの支払いは５万円程度、多くても10万円以内にするようにしましょう。ボーナス支給は不透明なので、月々支払いだけで可能な計画にすることをおすすめします。

ボーナス払いを検討する方は、１番下の「ボーナス払い分の合計」に金額を入れると、上から３段目の「ボーナス払い金額/回」に１回当たりの支払い金額が計算されますので、数字を入れてみてください。

『ローン支払いは、月々手取りの何％くらいが適正？』に対して

これは難しい質問です。収入や家族構成、エリアや土地の有無などによって大きく変わるので、「人によって適正な％は変わる」としか言えません。

全員に共通して言えるのは、住宅ローンの支払いだけに注目するのではなく、家計全体で考えるべきだという事。例えば、ローン支払いを月々１万円削減するのは大変ですが、携帯電話を格安SIMに変更して１万円削減するのは超簡単です。

住宅ローンの支払いを削減するために、住み心地の悪い家を建ててしまっては、本末転倒ですよ。

参考記事：家を建てる前にやっておきたい家計改善の３STEP｜誰でもできる具体的な方法を紹介

＜住宅ローン平均借入額＞

（出典：ARUHI）

 

⑦理想と現実をすり合わせる（妥協）

最初の資金計画で「全て理想通り！」という人は、ほぼいないので、いろいろ問題点が出てくるはずです。例えば、

・もっと便利な場所が良い！
・もっと大きな家がいい！
・キッチンにこだわりたい！
・月々支払いが高い！
・自己資金そんなに出せない！

などなど。で、何を妥協するか？という話合いになります。具体的な妥協例は、以下の通り。

■具体的な妥協例
・土地
少し不便な場所へ
土地を小さくする　★
南向きにこだわらない　★

・建物
コンパクトサイズにする　★
家の性能を下げる
住宅設備のグレードを下げる
知名度は気にしない　★

・お金
月々支払いを上げる　
自己資金を増やす
親に援助を相談する　★

★は、まず妥協を検討すべき項目です。逆に、土地のロケーションや家の性能は妥協すべきではありません。

家づくりは、土地×建物×お金の妥協の産物とも言えますので、優先度の低い項目を妥協しつつ、理想と現実のすり合わせを行っていきましょう。

＜土地を購入するときに重視した要素＞

（出典：SUUMO）

『固定資産税や修繕金はどれくらいかかる？』に対して

土地や建物の価額にもよりますが、だいたい月々1.5万円くらい必要です。固定資産税は、４年目をピークに少しずつ減っていきますが、年間平均10万円程はかかります。

関連記事：「賃貸VS持ち家」タイプ別に徹底比較！あなたはどのタイプ？｜経済性と住環境で比べると！？

また、修繕金を抑えるためには、屋根材・屋根下葺き材・外壁材・シーリング・バルコニー防水の選び方が大切です。うまく選べば、20年間はメンテナンス不要、失敗すれば、10年ごとにメンテナンスが必要です。

関連記事：「メンテナンス性能」について｜記事まとめ

まとめ

新築戸建住宅の資金計画をつくる方法は、以下の通り。家の資金計画は、「①建物費用＋②契約後の追加費用＋③土地実質費用（土地価格＋造成費用）＋④諸費用」で構成されます。

①建物費用をシミュレーション
②契約後の追加費用をシミュレーション
③土地実質費用（土地価格＋造成費用）をシミュレーション
④諸費用をシミュレーション
⑤住宅ローンと自己資金のバランスを計画
⑥月々支払い額とボーナス払いのバランスを計画
⑦理想と現実をすり合わせる（妥協）

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【文責：瀬山彰】