2024.04.25
【家づくり完全攻略】基本の7つのステップ！新築戸建てのデメリットも徹底解説
家のことを調べていると、細かい断熱や間取りの話が出てきますよね。ですが、そもそもは「賃貸か持ち家か」「マンションか戸建か」といったところを気にする人が多いでしょう。住宅会社の意見とYouTubeの意見では異なることが多いですが、大切なのは自分たちに最適な家のタイプを見つけること。そういうことを考えずに「新築戸建て一択！」と考えると、「建てたら転勤になったから賃貸にしておけば良かった」「戸建を買ったけど駅から遠いからマンションの方が良かった」「注文住宅にお金をかけすぎて旅行に行けなくなった」なんてことになりかねません。
そこで、今回は
- 家づくり完全攻略！7つのステップ
- せやまさんが新築戸建を建てた理由5選
など詳しく解説していきます。「これから家づくりを始めるけど、何から始めたら良いんだろう」「何が分からないところなのか分からない」という人に向けて解説します。色々なデメリットも解説するので、それを理解した上で決めましょう。
目次
家づくり完全攻略！7つのステップ①賃貸か持ち家か
持ち家のデメリット
持ち家のデメリットは、住む場所が固定されること。転勤が決まると単身赴任になるようなこともあります。住む場所を決めるというのは、結構リスクがあるんです。
また、持ち家にするとローンの支払額を減らすこともできません。賃貸だったら収入が下がった時に安いところを探して引越すことができますが、持ち家の場合はそれができません。一般的には、家賃と同じ金額で持ち家に住むこともできないでしょう。特に土地から購入した場合、賃貸の時よりも値段が高くなります。
賃貸の時にはなかった固定資産税もかかります。外壁が汚れたり扉が壊れたり、食洗機が壊れたりした場合も、施主が負担しなければなりません。賃貸の場合は大家さんが直してくれますが、持ち家の場合は自分自身で支払う必要があります。
こうしたものがあるため、10年間で100～150万円は余計にお金がかかるでしょう。
固定資産税に関しては、ぜひこちらの記事もご確認ください。
関連記事：新築戸建ての固定資産税（土地＋建物）っていくらかかる？実際に計算してみた！
賃貸のデメリット
一方、賃貸にもデメリットはあります。一番は質が低いことです。大家さんが自分で住むわけではないので、それほど家の性能が担保されていないんです。実際、賃貸を選ぶ時に断熱性能とかを見て選ぶ人はいませんよね。基本的には駅からの距離や利便性、間取りで決めるでしょう。キッチンやお風呂などの住宅設備の仕様は見るかもしれませんが、細かい性能は見ません。そのため、賃貸住宅では「性能を担保して住宅環境も良いですよ！」とやっても大家さんにメリットがないため、質が低いんです。寒い・暑い・結露する・臭いなんてこともあります。
なにより、狭いというデメリットもあります。大家さんはたくさんの人に貸したいので、一部屋が狭くなってしまいます。それに耐えられない人は、持ち家の方が良いでしょう。
質問：賃貸と持ち家で一生過ごす場合、どちらの負担の方が多い？
一生賃貸で過ごす場合と持ち家で過ごす場合、どちらの負担が多いのかをよく聞かれます。これは結論を言うと時と場合によります。
持ち家の場合、ローンの支払いが済んでも楽になるわけではありません。家は傷むので修繕費がかかりますし、固定資産税も一生かかります。土地の分はもちろん、建物の分の固定資産税もゼロにはなりません。ローンの支払いが終わると少しは楽になるものの、完全に支払いがなくなるわけではないんです。住宅会社やマンション会社は「持ち家の方が絶対に得です！」と言いますし、賃貸会社は「賃貸の方が気楽です」と言いますが、数字の操作はなんとでもできるので注意してください。総合的な金額はそんなに変わらないですよ。「ケースバイケース」という結論が、面白くはないですが答えです。
賃貸と持ち家の比較に関しては、ぜひこちらの動画もご確認ください。
関連動画：賃貸の本当のデメリット、知らないと失敗する持ち家の鉄則【あなたに最適な選択肢とは】
家づくり完全攻略！7つのステップ②マンションか戸建か
戸建のデメリット
戸建は立地が悪いんです。駅近の土地が良いならマンションにしましょう。戸建はどうしても駅から離れた場所になりがちです。
また、意外と見落としがちなデメリットとしては、質を担保しないと非常に寒いことです。マンションよりも戸建の方が寒いです。マンションはお隣さんがいるから、音の問題とかはありますが、断熱性能は高いんです。家は横四面＋上下の計六面がありますが、マンションの場合は基本的に玄関側とベランダ側の二面しか外と接していないので、外の温度の影響を受けにくいんです。しかもRC(鉄筋コンクリート造)のマンションであれば断熱性能もそれなりに高いですし、気密性能も割と高いです。というわけで、マンションは結構性能が高くなります。一方、戸建は六面全面が外に面しているので、質を担保しないと賃貸のマンションよりも寒くなってしまい、光熱費が高くなってしまいます。
戸建は再販価値(資産価値)が低いというデメリットもあります。マンションは土地の価値の方が多いので、どんどん値段が上がったり、中古で売った場合でも値段が激減しないというメリットがあります。一方、戸建は売りづらいんです。規模が大きすぎますし、駅から離れがちなので、再販価値が低くなります。
さらに、中古で買う場合はまともな中古の戸建はほとんどありません。中古の戸建というと昔ながらの無断熱のようなヤバいものが多いんです。戸建で中古を選ぶという選択肢はなかなか取れないでしょう。一方、マンションは中古でも結構良いものがあるので、マンションなら中古を買っても良いでしょう。
総額が高くなるのも戸建のデメリットです。マンションは上に上に伸びていくので、一人あたりの土地の金額負担は少なくなります。ただし、戸建は全部自分の土地なので土地の金額を100%負担する必要があります。この結果、戸建の方が費用が高くなりやすいんです。
マンションのデメリット
マンションは立地が良く資産性が高く、性能がある程度担保されています。中古物件も充実しているので、メリットも多いですよね。
そんなマンションのデメリットとしては、まず狭いこと。分譲マンションはどれだけ大きくても70～80㎡が多いんです。90㎡以上になるとかなりVIPなマンションですよね。戸建の場合、100㎡(30坪)の物が多いので、広さに大きな差があります。さらに、マンションは特に収納が少ないんです。しかも玄関を日当たりが悪い方に持ってくるので、リビングまでの通路が長いんです。そもそもの㎡数が少ないのに、廊下が長いので「㎡数の割に狭い」となり、収納が少なくなることもあります。
マンションのデメリットとしては、騒音が心配ということもあるでしょう。子どもが騒いだら怒られることもあります。
また、駐車場が遠くて不便なことが多いのもマンションのデメリットの一つです。立体駐車場なんて最悪です。壊れたら車が出せなくて困ることもあります。
このように、戸建とマンションにもそれぞれのデメリットがあるので、しっかり把握しましょう。特に戸建のデメリットは意外と盲点になりがちです。性能を担保しない戸建は本当に最悪です。「床暖があって良かった」「リビング階段で冷気が落ちてくる」なんて失敗をしないように、戸建にする場合は本当に勉強して性能は最低限担保してくださいね。
戸建とマンションの比較に関しては、ぜひこちらの動画もご確認ください。
関連動画：【一戸建てVSマンション】比較表も使いメリット・デメリットを徹底検証！持ち家で後悔する前に見て！
家づくり完全攻略！7つのステップ③中古か新築か
マンションの場合は中古一択
新築マンションはめちゃくちゃ割高です。「中古は人が住んでいたから嫌」という人もいますが、一日住めばもう中古です。それに、今まで賃貸に暮らしていたなら、そこまで気にする必要もないでしょう。マンションを買うなら中古にしましょう。
中古なら「新築プレミアム」と言われる割高な部分が落ちた状態で買えるのでお得ですよ。しかも、中古マンションと新築マンションのUA値(断熱性能)やC値(気密性能)といった基本性能はそんなに変わりません。窓がアルミサッシだったりするので、その場合は内窓を付ける必要がありますが、それをするだけでバッチリです。コスパも良くて性能も良いですよ。住宅設備が古かった場合はそこだけリフォームすれば良いでしょう。
戸建の場合はやむなく新築一択
戸建の場合も、コスパで考えると中古がおすすめです。とはいえ、中古戸建は性能が担保できないので、新築にしましょう。もちろん「中古戸建ならではの古民家風を楽しみたい」という目的があれば良いですが、住環境をしっかり整えて健康的に過ごしたい場合は新築戸建一択です。
中古戸建をリフォームする場合、耐震リフォームや断熱リフォームというものもあります。ただ、これをしっかりやろうとすると家が一軒建つレベルでお金がかかります。こういった理由もあるので新築戸建の方が良いでしょう。ただし、コストを抑えて「100点や80点は無理でも50点くらいの戸建にリフォームをしたい」というのであれば、窓を変えるか樹脂サッシの内窓を付けるようにしましょう。
家づくり完全攻略！7つのステップ④建売か注文か
建売住宅とは
建売住宅は、一般的に「売り建て」「分譲住宅」と呼ばれることもあります。せやまさんが「建売」と呼んでいるのは、いわゆる土地をメインに扱う業者である不動産屋さんが駅の近くの良い立地の土地を購入し、なるべく安く建てている家です。以前は先に家を建てて「今日から住めます！」と売っていることもありましたが、最近ではこうした方法ではあまり売れません。そこで売ってから建てる手法にして「キッチンの色などを選べます」としている会社も増えてきました。
建売住宅のデメリット
このような建売住宅は、売るのが土地をメインに扱う不動産屋さんなので、土地に「建築条件」というのものが付いています。すごく良い立地で値段も安いのに、条件付きなんです。建てる工務店が決まっていて「不動産指定の工務店で建ててください」と言われるので、家の仕様はあまり自由に変えられません。もちろん間取りも変えられません。立地も良いしコストも安いんですが、質が低くなりがちという欠点があります。
コストを重視する人、立地を重視する人がメインの顧客層なので、断熱・窓・気密・換気といった家の性能はあまり気にしていない家が多いんです。そこを気にする施主が少ないので、業者もあまり気にしません。こういった事情があるので、性能の伴った建売住宅はほとんどないです。性能を担保するのであれば、注文住宅にしましょう。
とはいえ、最近では建売住宅の会社であっても【せやま基準一覧表】を持って行って「最低でもUA値は0.6以下で、0.5を目指してほしい」「サッシはアルミ樹脂複合サッシじゃなくて樹脂サッシにしてほしい」「気密測定をしてC値を出してほしい」と言えば、頑張ってグレードアップしてくれる不動産屋さんもあるようです。しかも建売住宅でも不動産屋さんがやっているものばかりではなく、建築をやっている工務店が主導しているものもあるので、そういったところに当たるとラッキーです。安い建売からスタートして質をグレードアップすることで、せやま基準ほどではないけど近いレベルの家を購入できる可能性があります。
「どうしても立地が譲れなくて、駅近のあの土地が良い！」という場合は、建築条件付きの土地を敢えて選んで、不動産屋さんに協力をお願いするという裏技もありますよ。
注文住宅とは
注文住宅の定義は特にありませんが、どの工務店でもどのハウスメーカーでも建てられるような建築条件なしの土地、もしくは建築条件付きの土地をお金を払って条件を外して購入し、自分の好きな住宅会社で家を建てる、という住宅です。
注文住宅を提供している会社は住宅の質を担保していることが多いので、性能の良い住宅を建てるのであれば注文住宅がおすすめです。建売住宅の「間取りが選べない」「好きな色が選べない」という点は、個人的には大したことではないと思っています。賃貸では決まった間取りに順応していますよね。性能が担保されている家であれば、間取りが決まっていても支障はないでしょう。
質問：規格住宅ってどう？
規格住宅で質が担保されているなら、一番良いと思います。選べることにはそれほど価値がないんです。プロが選んだものが一番良いので、自分で選ぶことにこだわる必要はありません。選びたい人は選んでも良いですが、全員にそれが必要なわけではないでしょう。ある程度の間取りや仕様が決まっていて、質が担保されてコストが落ちている規格住宅なら良いでしょう。
ただし、規格住宅や価格一律の家をやっている工務店やハウスメーカーには、結構落とし穴があります。安く見せることを目的にしているので、標準仕様がスカスカだったり、付帯工事が入っていなかったり、総2階でブロック型で軒ゼロのめちゃくちゃ安い間取りでの金額だったりします。ちょっと変更すると金額が一気に上がることがあるので、契約前に標準仕様を必ずチェックしましょう。
家づくり完全攻略！7つのステップ⑤ハウスメーカーか工務店か
そもそも、ハウスメーカーと工務店の違いの定義はありません。住宅会社は名前や外見を見ても、中身は分かりません。それぞれの性能レベルを比較して検討しましょう。そのために【せやま基準一覧表】があるので、ぜひ使ってくださいね。
性能ランキング
コスパやデザインではなく、断熱や気密といった性能面でのランキングは以下の通りです。
- スーパー工務店
良い家づくりをしている工務店。お金がある場合におすすめ。最高性能を目指す人向け。
標準仕様がスカスカで追加費用が高くなることもあるので注意。 - 性能特化型ハウスメーカー
特に断熱・気密を追求している会社。知名度と性能担保を求める人向け。
量産しているので、スーパー工務店ほど高くはない。 - ちょうどいい塩梅工務店
せやま印工務店。窓、断熱性能、気密性能、換気システムがちょうどいい塩梅。
必要十分な性能とコスパ重視の人向け。 - 木造ハウスメーカー
木造なので気密性能の担保はしやすいが、会社による。
ハウスメーカーで家を建てるなら木造の方がおすすめ。 - 鉄骨ハウスメーカー
気密性能を担保できない可能性が高いのでおすすめしない。
これ以外に「化石工務店」と呼んでいるものがあります。「気密性能なんて息苦しいだけ」「換気なんて窓を開ければ良い」「自然素材で健康的に暮らせます。新建材はダメです！」なんていう会社はやめましょう。そういう工務店が意外と多いので、絶対に選ばないでください。
大事なのは「ハウスメーカーなのか工務店なのか」という点ではなく、自分に合った工務店・ハウスメーカーを選ぶことです。
家づくり完全攻略！7つのステップ⑥予算はどこまで許容するか
家を建てる時の予算は大切ですよね。「年収の〇倍はいけるっていうけど、どれが本当なの？」と思う人は多いでしょう。
ただ、総額はそんなに気にする必要はありません。住んでみた後で大切なのは、総額ではなく月々のローンの支払額です。さらに、賃貸にはない持ち家ならではの固定資産税と修繕費にも注意しましょう。固定資産税は下がっていきますが、修繕費はずっとかかります。
イメージとしては、月に20,000円くらい固定資産税と修繕費の積立をできれば良いでしょう。住宅ローンの金額＋20,000円ぐらいの負担額が問題ない範囲か、ということから逆算して総額を決めてください。もちろん、変動金利は今後上がっていくと思われます。だからこそギリギリの計画を立ててはいけませんよ。
変動金利の今後の予測に関しては、ぜひこちらの記事もご確認ください。
関連記事：マイナス金利解除による住宅ローンへの影響をわかりやすく解説【固定金利と変動金利どっちが良い？】
質問：頭金を入れればローンが減って良いのでは？
頭金を入れてローン総額を減らすのは、やめた方が良いですよ。月々の支払いが問題ないのであれば、住宅ローンは借りられるだけ借りるのがおすすめです。住宅ローンの金利は非常に安いですし、手元に現金があると精神的に安定します。何百万円か手元にあれば、学資保険・医療保険・車両保険といった保険も最低限にできます。
手元に現金があれば、収入が減ってしまったり転職したり、退職したりといった状況にも対応できます。家を建てるために手持ちの現金がカツカツになる、なんて状況は避けましょう。
家づくり完全攻略！7つのステップ⑦いつ建てるのか
「いつ家を建てるのが良いんだろう」「今は建築資材が値上がりしているから、下がるのを待つ方が良いのかな」と悩む人は多いですよね。ただ、建てるなら今すぐ建てるのがおすすめです。
一つ目の理由は、土地も建物も今後値上がりするからです。国が物価や賃金を上げようとしているので、今後は景気も良くなって金利も上がっていくでしょう。実際、4～5年前なら現在よりも坪単価7～10万円くらい安かったようです。つまり5年後に思い返すと「あの頃の方が安かったね」となる可能性が高いので、早めに建てましょう。
二つ目の理由は、子どもと楽しい時間を過ごすためです。子どもはすぐ大きくなって、あっという間に家の中ではなく友達と外で遊ぶようになります。夜は自分の部屋にこもってしまうでしょう。早めに家を建て、子どもと楽しくて充実した時間を過ごしましょう。少しでもその時間を長く過ごすためには、早く家を建てることが大切です。
もちろん、いずれ持ち家にするつもりなら賃貸の家賃はもったいないという考え方もあります。「将来は持ち家！」と決めているのなら、早く買った方が良いでしょう。質の担保された戸建というのは本当に最高ですよ。
ただし、家を建てるのはあくまで施主の自己責任です。「せやまさんの言う通りにしたら損をした」「せやまさんが勧めた会社で失敗したから恨む！」なんてことは思わないでくださいね。しっかり自己責任で人生も家づくりも決めていきましょう。
せやまさんが新築戸建を建てた理由5選
最後に、せやまさんが新築戸建を建てた5つの理由を紹介します。そもそも、せやまさんはマンション派です。しかも中古の方が絶対に経済効率が良いことも分かっています。賃貸の方が身軽というメリットもあります。それでも新築戸建を建てた理由は以下の通りです。
新築戸建を建てた理由①住環境を最優先にした
特に子どもができてからは、住環境の大切さを痛感しました。子どもが騒いだ時に周りを気にして叱るのをやめたいと思ったんです。また、お客さんの家を建てていた時に、お客さんが「戸建が良い！」と言っていたのも理由の一つです。
新築戸建を建てた理由②知識があった
せやまさんは専門家に話を聞き放題の環境です。せやまさん自身は技術者ではありませんが、住宅業界にいるので換気や断熱、気密、耐震の専門家を始めとした各種専門家の話をたくさん聞けたんです。
それからめちゃくちゃ勉強して、ベストなバランス「ちょうどいい塩梅」のやり方を理解して、日本で一番コスパの良い家づくりができる男になりました。
新築戸建を建てた理由③土地が値上がりしそうだと判断した
5～6年前に「今後は土地が値上がりしそうだ」と感じました。今でも「これからはさらに上がる」と思っています。
このように土地が値上がりするエリアに住んでいましたし、これから間違いなく値上がりすると思ったんです。その上で見つけた土地も良かったんです。実際、5～6年前と比べると土地は値上がりしました。
やっぱり土地も建物も物価が上がっていきます。手元に置いている現金の貨幣価値が下がっていくフェーズにおいては、現金よりも物にした方が良いんです。そうすれば物価上昇とともに資産価値が上がります。
新築戸建を建てた理由④稼げる自信・覚悟があった
家を建てる人は、稼ぐ覚悟がなければいけません。持ち家は賃貸よりも贅沢ですし、住む場所も固定されるので賃貸よりもリスクが高いんです。そのリスクを解決するのは家の建て方などではなく「稼ぐぞ！」という覚悟や気持ちです。せやまさんは、それが人一倍あったので、家を建てました。
新築戸建を建てた理由⑤施主の気持ちを理解したかった
「実際に家を建ててみないと施主の気持ちは分からない」と思ったのも家を建てた理由です。これから住宅業界で働いていくうえで、「他のお施主さんが言っていたので」「理屈上はこうなっているので」という言葉じゃ説得力がありませんよね。やっぱり自分でお金を出して建てた上で話したいと思ったんです。
せやま式屋根裏エアコンの実験をしてみたい気持ちもありました。実験棟などで数値を計測することはできますが、春夏秋冬を通じて一年間住んでみないと分からないこともあります。データだけじゃ分からない「体感値」がトークの自信になります。
「家を建てたことがないから失敗したくない」「建てた人の意見を聞いても素人の意見ばかり」「プロや忖度なく話してくれる人の意見が聞きたい」というお施主さんの希望に応えたいと思ったんです。
こういった理由があったからこそ、マンション派・中古派のせやまさんが新築戸建を建てました。
せやま式屋根裏エアコンに関しては、ぜひこちらの記事もご確認ください。
関連記事：2階はエアコン1台でOK！夏の暑さ対策に最適な「せやま式屋根裏エアコン」とは？
まとめ
家づくり完全攻略！7つのステップ
- 賃貸か持ち家か
持ち家は住む場所が制限される。ローン支払い額を減らせず、固定資産税や修繕費の負担が増える。
賃貸は質が低くて狭い。 - マンションか戸建か
マンションは立地が良く資産性も高い。性能がある程度担保されている。中古物件が充実している。
マンションは狭くて収納が少ない。騒音が心配。駐車場が遠くて狭い。 - 中古か新築か
マンションなら新築と性能は大差ないので中古一択。アルミサッシの場合は内窓を設置。
戸建の中古は質を担保できないので、やむなく新築一択。性能アップするなら窓をリフォーム。 - 建売か注文か
建売は建築条件付きのため、工務店が指定される。好立地＆低コストだが質は低い。
性能を担保するなら注文住宅を！ - ハウスメーカーか工務店か
色々なハウスメーカー・工務店があるので、自分たちの目的に合うところを選ぶ。
化石工務店は絶対にダメ。鉄骨ハウスメーカーはあまりメリットがない。 - 予算はどこまで許容するか
総額よりも月々の支払額を意識する。ローン＋月2万円(固定資産税・修繕費)で算出。
変動金利の上昇も想定する。現金を手元に残すため、頭金は入れないのがおすすめ。 - いつ建てるのか
今建てるのがおすすめ！
土地も建物も金利も高騰していく。子どもとの楽しい時間のために早めに建てよう。
PROFILE
せやま大学の人
瀬山 彰
大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードの確立を目標に掲げる。その後、中堅ハウスメーカー支店長を経て、2019年に独立。
「家なんかにお金をかけるな！質は担保しろ！」をテーマにした”ちょうどいい塩梅の家づくり”が話題となり、YouTube「家づくり せやま大学」は、登録者数5万人超えの人気チャンネルに。現在は、優良工務店認定制度「せやま印工務店プロジェクト」の全国展開を推進し、ちょうどいい塩梅の家づくりの普及に努めている。
娘4人の父親。広島県出身、広島カープファン。
